售后回租属于销售使用权资产(售后租回可以使企业在获得资产使用权的同时)

存量地产时代下，房企走轻资产化道路的不在少数，如万达、万科、红星集团等，但不同企业轻资产转型方式各不相同，有的走商业地产运营道路，有的走品牌输出道路，有的走合作开发道路，等等。

国内转型轻资产化运营的相关案例

万达模式，其实是一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。合作方负责取得项目用地的土地使用权，并负担土地出让金及项目建设所需全部投资；万达商业地产负责项目的建筑规划设计、开发建设管理、商业规划及招商、商业运营管理，授权项目使用万达广场品牌，双方按照项目开业后的租赁净收益分成。

从本质上来看，万达仍然是一个住宅和商业综合发展的地产开发商，但城市综合体模式促进了万达的飞速发展。依托“城市综合体”强大的商业号召力，基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，设计出了独具竞争力的以“资金流滚动资产”的万达轻资产模式。

红星主要采取两种运作模式：一、以对方为主，红星进行纯粹的管理输出。二、以红星为主，与金融资本结合，双方或多方共同出资，在红星主导下进行项目选址定位、设计规划、招商、推广、运营管理；出资方按照出资比例进行租金收益分成。

4、拥有核心运营团队的印力模式。

转型轻资产化的模式总结

1、售后回租方式最现实。

售后回租作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，是支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。其不足和缺点是：中小地产企业的信用较差，散售加上承诺了过高的回报，回租期满可能存在履约风险。相较于银行贷款来说，成本也更高，但是能够实现出表，实现轻资产化。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最容易现实轻资产化的方式。

通过REITs产品，房地产商可以以更少的自有资金参与投资，从而实现“轻资产 重经营”的转型战略。另外，REITs无论是股权形式还是债权形式，都有较高的安全性和收益性，因此也能在资本市场上较好地流通，这为资金流入的稳定提供了保障。

如何打造轻资产化运营的核心竞争力

1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键。

从物业前期的开发到资产收购都需要占压大量资金，良好的资本运作能力就是实现一切后续发展的基础。这方面海外的成功经验值得借鉴：凯德采用“REITs 私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张。

2、强大的运营管理能力是成功的基础。

招商和运营能力，基础在于对市场的理解，对项目特色的发掘，缺陷的规避。这些都需要有经验的团队，更需要大量数据的支持，有远见的判断以及不断的试错和积累总结。无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益。

3、对品牌和渠道的有效沟通是提升业绩的助推器。

一般来说，策划和招商运营存在这很大的区别（知易行难）。如何和品牌方如何沟通，取得对方信任和对项目感兴趣？要通过很多关系协调和维护，这本身是一门学问。目前大多数的商业资产是靠本身的说服力来拿到品牌，但是，作为轻资产品牌输出公司来说，如果资产本身有说服力，那就不需要找外部专业团队。品牌输出要想获得成功，在能力上自然要上几个台阶。无论是品牌层次，开业率，提袋率，或者销售额，要能超越原有的团队和现状管理输出才可能成功。

4、精英人才能够共事并能形成合力也很重要。

轻资产运营，其实公司已经放弃了对事物资产的完全所有权，有的只剩下品牌和人才（无形资产）。那么，有能力聚集一帮精英一起长期共事就是一项核心能力。现在市场浮躁，有点经验的，有经验有想法人很多，谁也不服谁，但商管这个东西是多答案没法短期证伪，协调好团队也是非常重要的事，看起来容易做起来难。团队能有好的机制，能长期共事形成粘性，绝对是这个时代很有价值的东西。

5、控制好风险才是长线成功的保障。

控制好风险，才能避免重蹈铁狮门的悲剧。通过严格的资产交易原则把握行业周期，从而规避风险，才能提高整体投资回报率。无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展，但也可能因为风控没做好产生问题。因此，资金安全和风险控制始终应该放在第一位。

企业在发展过程中，应该根据自己所处的环境和阶段选择合适的发展模式；无论是重资产的高周转模式，亦或是轻资产运营，本身不存在优劣和高下之分，适合才是最根本的问题。

结语

随着国内房地产市场的日将成熟，存量时代已经到来，涉及商业地产的企业应当逐步摆脱旧有模式的限制，搭建REITs平台的同时，对外整合资源，对内要提升资产运管能力，坚守风险底线，才能在未来的竞争中取得胜利。