房地产行业纳税筹划案例
【税收筹划思路】
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关冋题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(3)直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地值税清算手续的；
(4)省税务机关规定的其他情况。
根据上述政策，房地产开发企业可以有意将转让比例控制在85%以下即可规避清算。另外，上述规定中的“剩余的可售建筑面积已经出租或自用”是指全部出租还是部分出租并未明确，根据法律解释的一般原则，应当解释为“全部出租”，房地产开发企业很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产杈未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
根据上述政策，如果不发生所有权转移，就不视同销售房地产，因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，而仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，从而就规避了上述“视同销售”的规定。
另外，房地产开发企业通过长期以租代售(如50年租赁)方式转让房地产就可以规避清算，上述规定实际上给企业提供了纳税筹划的渠道。
【税收筹划案例】
某房地产开发企业2015年1月取得房产销售许可证，开始销售房产2018年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税8000万元。目前该企业已经预缴土地增值税2000万元。该企业应当如何进行纳税筹划?
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔206〕187号)的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2019年年初补缴6000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售或者用于岀租。
这样，该企业就可以避免在2019年年初进行土地增值税的清算，可以将清算时间推迟到2020年年初，这样就相当于该企业获得了6000万元资金的一年期无息贷款。
假设一年期资金成本为8%，则该纳税筹划为企业节约利息6000×8=480(万元)
【法律法规依据】
(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院1993年12月13日颁布，国务院令〔1993〕第138号)第6条。
(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部1995年1月27日发布，财法(1996号)第7条
(3)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国家税务总局2006年12月28日发布，国税发2006187号)。
(4)《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)。
两次销售房地产税务筹划
【税收筹划思路】
房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的地增值税就可以大大降低。
由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
【税收筹划案例】
某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。
该房地产公司应该缴纳土地增值税、增值税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率:600÷400=150%。应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元)。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率:400÷300=133%。应缴纳土地增值税:400×50%—300×15%=155(万元)。
经过纳税筹划，减轻企业土地增值税负担:240-155=85(万元)。
【法律法规依据】
(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院1993年12月13日颁布，国务院令〔1993第138号)。
(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部1995年1月27日发布，财法〔19956号)。
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