提问：房姐你好，新人首问。我广州户口，老婆深圳户口。16年购入一套广州房产，写了我两名字共同拥有，30年85折sFSD,贷款110W,现市值大概300w

现手上有子弹130左右，家庭年收入大概70W,想在广州再购买一套投资。因长期在外地工作，现在只看过1.黄石西路板块的阳光美居，看中以后棠溪火车站发展。2.同和板块的云裳丽影、时代花生Ⅱ,位于天河北，好岀租也可用于以后自己住。3.珠村的盈彩美居，看中珠村地铁开通和金融城带动。

现有以下的疑问

1.阳光美居和盈彩美居都是04年左右的房子，小区和设施等都比较旧。云裳丽影、时代花生Ⅱ则是12年-16年交楼。房龄会否对升值有一定影响?

2云裳丽影、时代花生在天河北，租金比较可观，也比较好岀租。房姐觉得这2个楼盘是否值得投资

3.我看过你推荐的黄埔那边的小区，租金比较低且房源好多。黄埔花园后面几期还有万科城市花园都要4万的单价了，这个价格是否用来买中心城区的租售比更划算?

4.广州一些旧的楼梯房高层是否值得投资，期望以后加装电梯可以升值

5.根据现在的疫情，投资房产是否合适?是投资中心区抗风险还是投资大面积低单价指望国家注水拉高房价?

6.投资深圳的话，有什么推荐?在广州的房子对敲资金出来投资深圳是否合适?

回答：你好，天河北到底值得投资吗？我们可以从几个层面来考量这个事情。

1、天河北的客群 这个片区的主力客群一部分是早期的各路党政机关的人，比如地税局、质监局、消防局等等，其中以“穗园小区”业主为代表；另外一部分是当年CBD的中产白领、金领，基本上就是这两类人。

另外因为有华阳、龙口西、华康等“名校”，吸引了一部分因为小朋友要读书而置换到天河北的客群，这些客户主要来自天河东、车陂、棠下、员村等区域，他们是冲着学位房的。还有一批印度、英国等国家的歪果仁，他们主要聚集在帝景苑、芳草园一带。

但是，当珠新取代了天河北，当各行各业的办公场地从天河北搬迁到了珠新之后，包括律所、顾问公司、科技公司等等，这些所谓的白领和金领是迟早要从内心“淘汰”天河北的。

精英人群在抛弃天河北，至少也是慢慢的在抛弃。剩下的基本上因为工作地还保留在周边区域，以及因为“学位”置换过来的这群人。

2、从价格上天河北的优劣势

纯投资角度来看，单价6万的盘可不可以买入？单价4万的盘可不可以买入？我觉得得一分为二的看这个事情。纯粹从价格来判断，广州市区内，如果单价高于5万，就要非常小心，因为你的入货成本就是高，你的风险就在那里，这个因人而异。

天河北未来价格分化会非常厉害，贵的越贵，价格低的大概率就起不来的，甚至觉得上面两条的入货原则有点牵强，如果我们有更好的选择，你一定、必须、果断要放弃天河北。

天河北在2017年之后就基本上达到了区域板块价值的顶峰，她的使命和过往的繁华会永远存在广州人的心中，犹如慢慢老去的老东山、老越秀、老荔湾一样。城市的发展脉络其实是极其显著的，在天河区内，就是向东，一路向东发展。一个城市的房价肯定是跟着“中心”来移动的，这是确切无疑的，广州是一个“单中心”的城市架构。

云裳丽影：这个盘最贵的成交单价4.7-4.9万/平，在2018年上半年，目前这个盘价格回落到4.2-4.4之间，降价幅度12% 这个盘居住起来蛮舒服，尤其是园林很舒服（高低错落、别致有加），学位就是一般般的同和小学了。商业配套就是广州大道斜对面那一两个大盒子商业，还不错，也算地铁盘，次新，如果只关注这个板块，可以买的，看价格。

主场广州建议继续加仓广州。

提问：【新人首问】房姐您好！老家湖北，工作深圳我福永/老公坂田（长期国外出差），30岁刚生小孩，计划4年后二胎。 收入：工薪层夫妻年入共45W，均独生子女。一方父母体制内年入15W，另一方只有低保。 子弹：现金30W，父母可加杠杆30W。 名下3套房产都无好学区，情况如下图。 考虑为小孩教育，变卖其中之一二，退深圳去东莞或回武汉。 变卖哪一套最好？变卖后怎么置换？望高人指点！

回答：你好，寮步保留，临松板块还会跟涨。 长安可以出手。 坂田其实可以等等补涨，有赚钱效应之后再出手置换。 考虑自住可以关注松岗，大运，龙中。 考虑学位建议优先福田和南山的小户型学位房。 投资学位房有很多打法：

1.买没有学区的学区房（有暴击）

2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）

3.买成熟自己要用的学位房（投资 刚需） 结合你的月供能力，如果能适当加杠杆，入手总价500以上的标的，选择会更广。 先把深圳自住和学位解决再考虑武汉。

虽然武汉的教育水平在全国排名靠前，但是孩子成长还是建议在大城市。 单纯从教育来看，武汉的教育并不比深圳差。单纯从生活来看，武汉城市的生活压力肯定也会比深圳小很多。但为什么还是有很多人宁愿顶着这样的压力还要留在深圳奋斗呢？

很大的可能性是为了孩子的未来。我们从小城市来到大城市打拼，给了孩子一个更高的起点，更开阔的眼界，孩子未来或者留在深圳，或者去到她认为更好的地方。 可是如果我们离开了呢？我们的孩子长大以后，可能就要重新踏上我们的路，怀揣着梦想来到深圳打拼，那个时候的竞争压力和现在相比，只会有过之而无不及。 留下或者离开，没有好坏，也没有对错，只不过在选择的时候，我们尽量可以做主动选择，而不是被动选择。

提问：魅力房姐：新人首问，太子湖一号和金色港湾五期哪一个二手房性价比高？未来哪一个升值空间更大？谢谢

回答：你好，这2个小区离外校很近，属于沌口租售比很高的小区了，从成交价上看金色港湾价格支撑力更强。 同一区域内没有特殊的学区和景观资源 未来房价相差不会太大，尽量买8年的次新盘，最终选择哪个，还是看入手价。 如果考虑纯投资，其实沌口并不算最优选，汽车产业的落寞，加上房价并不低，未来沌口很难吸引汉阳外的其它片区人口。同等价位光谷东是更好的选择。

提问：新人首问：1.武昌星海虹城150毛坯房一直空置，汉口万科金色家园一期94出租偶有空置期，这两套房时间比较久是否应该置换？该如何置换？2.老公非常喜欢汉阳万科金域国际很想买，但不会自住，是否有升值空间？3.妈妈默默买了恒大旅游城花园洋房120也不是自住，尾款尚未付完，可以退房是否应该退掉？4.目前情况是有60子弹，自住房月供1.2，两个人年入50。请房姐指点，谢谢

回答：1.万科金色家园可继续持有，星海虹城等下一次涨幅来了出手。

2.万科金域国际自住还行，投资回报率一般。不建议买。投资切勿贵妇流。

3.恒大尽量退，难找接盘侠

4.若能开发出一张一线城市的房票，北上广深，子弹150以上建议优先考虑大城市。 若开发不了一线城市房票，深耕武汉也可以。 武汉纯投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定收益。

提问：万能的房姐啊，求指点！ 1，我媳妇是深圳户口，准备用她的名义在深圳买房，但我名下有大几十万已经提款的信用贷，请问这个会影响我媳妇的房贷批贷吗？ 2，请问老人房票买房的话，办理接力贷的贷款年限一般咋计算的？能贷20年吗？还有对于老人的年龄是否有要求？对于老人来说，如果是首套首贷的话，能贷到七成吗？ 3，房姐您经常提到全款买房后再抵押的办法，请问这个抵押贷款是消费贷还是经营贷？名下没有公司，北京这边是不是很难办理下来？一般推荐到哪些银行办理啊？ 万分感谢！

回答：1.影响 已婚状态下 夫妻双方的征信都会查

2.接力贷主要看子女年纪，最多能贷30年 女65岁前，男70岁之前都可以做接力贷 可以贷款7成

3.经营贷，找贷款渠道都可以包装，你适合哪个银行的贷款产品，主要是看你的个人资质，有利率很低 年限很长的，但是你不一定能贷下来。建议先跪跪银行再去找贷款渠道。

提问：超级美丽智慧的房姐好!对你其中一个关于重庆买房的问答很有兴趣。你说重庆现在单价低，可以在内环买个200平的房子，做gpgd,零首付甚至负首付，租金可抵月供，持有八年以上，完全是空手套白狼!我觉得这个超有吸引力呢！有以下几个问题，望房姐回复! 1，内环淘笋，具体哪几个区域更有价值呢？单价控制在多少最优？ 2，武汉买房，房姐都推荐买次新，那重庆呢，也次新吗？ 3，重庆只能买一套，是不是面积越大越好呢？ 4，重庆垫资全款买房，利率多少？需要什么资质才给你垫资呢？一般银行抵押放款大概多久？ 5，在北京也有一个房票，可是已经没钱了，都用在武汉买房了，搞不好以后离开北京，房票就浪费了，咋办呢？

回答：1.关注重庆真内环，地铁沿线次新盘，单价1.5以内可入。

2.重庆也是次新，新房癌太多。

3.是的，房票利用好，贷足。走大面积低单价流派，牺牲流动性，需要长持。

4.垫资分为空垫和有抵押物的垫资，利率不同，空垫更贵。空垫走担保公司的。

5.北京房票保留，以后再用。

提问：新人首问：美丽智慧的房姐，坐标北京，明年年5月份从成都搬北京。老公京户，在通州有一落户限价2房。在成都高新南区有一多层4楼的172平米（2001年房），还有一套自住中海系叠拼跃式的200平米带顶楼花园（2002年房），老公打算自住舍不得卖，2017年买成450W，想问这两套房子卖哪一套好？或考虑留下的房将来卖掉给孩子买房，增值情况好些？看房姐说北京目前房价已经跌到快谷底了，若等买通州二套房要3年后，到2021年上了，是否应在明年上半年内在北京东三环或东五环之间买上车盘？成都房可能现在也不好卖，卖房的准备时间是否要预备半年？目前家庭年税后40-50W，手中子弹70W，未来如何布局？谢谢！

回答：你好，从描述的信息上看，高新区的多层房龄更老，应该优先出手。不过大面积成交周期很长，明年初可以挂出来，把卖房科技树用上。 中海叠拼可以暂时保留，做抵押融资。 北京现在可以开始淘笋，有性价比高的盘，先付定金拿下。 推荐十里堡附近老破小，东坝和常营附近的次新。 如果还有剩余子弹，坐标北京，可以考虑去沈阳建仓，最近涨势不错，还可以淘到低价盘。 大仓位留在一线，小仓位留在二线是比较好的组合方式。

提问：请问房姐2改1具体有何风险？出了问题会不会也被抓进去？之前听说找渠道落户有被抓的例子，觉得这个风险实在太大，不想为了买房子还留个案底划不来啊！ 另外，2改1如果是资金方面风险，如何规避，您有没有合同模板或者注意事项？

回答：2改1本质就是在游戏规则下，合理的帮你包装，如果银行关系不硬，这事是行不通的。 落户本质是无中生有，违反游戏规则，所以会有被识破的风险。

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