港务区税收政策 西安港务区税收政策

伴随着全运会的临近，港务区已是全市的新兴增长极，2020年区域GDP同比增速高达18.6%，是西安全域的三倍之多。

耀眼的增速数据下，是无数个利好规划接连落地兑现的缩影。五一期间，奥体音乐喷泉不断在朋友圈刷屏、场馆周边更是出现了堵车的现象，所有迹象均在表明，港务区的人流量、曝光量有了极大提高。

因全运会的带动，港务区已经进入前期规划利好兑现的阶段，那未来港务区会能聚集多少人口呢？毕竟人是发展的基础！

壹丨人口潜力不容小觑

在全长109公里的灞河岸线之上，精华部分全位于西安境内，由南向北有浐灞国际会议中心、浐灞国际会展中心、港务奥体中心构成了“三中心”世界级城市水岸，在商贸、金融、涉外、会展、文体等多领域探索、升级，提振西安在全国的话语权！

奥体中心无疑是港务区腾飞的主要发力点，围着奥体中心一圈，港务区最为精华的城市生活配套皆布局于此。

△铁一中陆港小学第一届运动会实拍图

铁一中陆港小学，能够提供3000个学位，按居住区小学用地面积2090㎡/千人计算（《西安市城乡规划管理技术规定（2018版）》），则该小学占地面积约4万㎡，该小学对应着港务区2.73万居民。以此逻辑推算，港务区秦汉大道以南、港务西路以西，规划有6所小学；秦汉大道以南、港务西路以东、港务大道以西，还规划有7所小学，保守按照这13所学校能够提供20000个学位计算，这13所小学，保障的是未来港务区20万 常住居民的子女教育需求！

在判断流动人口方面，可以将港务区已有的在建工程分为三类：商务办公、高规格场馆及文娱产业。

商务办公：港务区在建或完工的写字楼和酒店总建筑面积约为160万方（结合2018年-2020年土拍信息），如此庞大的商务办公体量是北京SOHO的2.3倍，目前北京SOHO可满足5万人办公、购物需求，未来在港务区商务办公的流动性群体预计在10万 。

△长安云、长安乐、长安书院与奥体中心位置图

高规格场馆：长安云、长安乐、长安书院累计建面约45万方，是曲江书城的1.5倍，曲江书城单日客流量记录为2.5万人，三大长安系的文教场馆空间更大、功能更全，客流量又会达到多少呢？

△奥体中心在建大型场馆

主体场馆 文娱产业：奥体三大场馆总建面约52.02万方，冰雪世界5.78万方，万象城14.8万方，大悦城48万方，合计约121万方。大唐不夜城总建面约65万方，五一期间进出游客日均约40万人，作为大西安的新地标，即便是在全运会之后，仍会吸附可观的客流量。

未来港务区会有数以十万的常住人口 流动人口，除了常规的居住需求，还会引发出租赁、商办、商业等多重诉求。

贰丨总部经济效应——商海变“蓝海”！

如今房价高企、限购笼罩，住宅门槛居高不下，商办类各种产品近年间不断涌向市场，主城核心区与远郊新区遍地可见，入手时更需谨慎。

市面中的主流商办类产品主要分为两类：核心地段的小面积公寓与远郊区域的低单价公寓，但这两者间各自又都存在着些许问题。

以高新为例，区域发展固然成熟，但在高单价下，出租回报率难以保证。据监测高新区商住类产品租金85元/㎡已经算比较高了，按照40㎡，均价25000元/㎡计算，一次性付款出租回报率不过4%。

远郊区域的公寓产品就更尴尬了，即便入手门槛较低，但这些区域普遍缺乏人气，产业，后期能否顺利出租还是个问题，可观的回报率不知要养多长时间。

核心区域单价高，回报率有待商榷；远郊区域需求匮乏，后期很有可能出现西安长时间空置。如何在其中找到平衡点，才是确保公寓投资回报的关键。

我认为优质的公寓应该满足宜居、宜租、宜办公的特点，那就必须在人流密集、交通便捷的区域，这样既能符合年轻人加班晚归的生活节奏又能保证较高出租回报率。

△奥体板块规划效果图

于港务区而言，跟随住宅小区、城市生活配套携同起步的还有商办类产品。除了全运会、奥体中心这样的全民标签，六大央企总部齐聚也是港务区的另一宗背书。

得益于区域的大步发展，港务区也在重点培育企业、产业的发展，我有不少朋友都选择将自己的公司搬去港务区，主要是有很多惠企政策，如税收返还、免费办公、注册辅导、办公补贴等。

目前，还有不少人纠结全运会过后，奥体板块，乃至港务区会不会“凉凉”？我们不妨对比举办上一届全运会的天津。

2017年第13届全运会在天津落幕，天津和以往承办地一样，2015年在河西区域建造了全运村，择址天津外环线内，环线内的河西区域本就是寸土寸金之地，各项配套在全运村落地之前就已经相对成熟，天津全运村项目在2015年时售价21000元/㎡左右，2018年初其售价已经突破40000元/㎡，2019年、2020年，天津楼市下行后举办过全运会的河西反而是最坚挺的板块。

2020年，河西区共计成交25.9万平米，同比上涨了41%，丝毫不见下行迹象；土地端也是如此，去年天津市区的溢价用地，多集中在河西区。

全运会这样的国民大IP，的确能够炒高区域房价，但要让区域价格与价值对等，仅凭一场终会落幕的赛事是不靠谱的，期间引进了多少产业、人口，新建了多少生活配套才是夯实区域价值的关键。

时至今日，我们无法再用衡量新区的视角去对待利好规划接连兑现的港务区，借助国家赛事开发港务区，同时建设地铁、企业总部、购物中心、公园、酒店、名校、大桥等，港务区的开发，是十年来西安最大的城建亮点，甚至是影响大西安“东轴线”进度的关键一环。

△电建地产西安泛悦城公寓与住宅一路之隔

值此契机，国匠央企中国电建为港务区礼献「顶层公寓」，在茫茫商海中，提前布局“蓝筹股”！

叁丨央企电建 再筑精品

电建地产，西安购房者已不陌生，其有着强大的背景，母公司中国电建，有着68年的光辉历史，是国务院、国资委直管的大型央企，同时还是中国水利、水电行业的领军企业和享誉国际的第一品牌，是世界最大的水利、水电工程——三峡大坝的承建者，是2020年世界500强榜单的第157名港务区，是2020年度“全球工程设计公司150强”榜单的第一名。

△电建地产西安洺悦府实景图

在西咸能金区，电建地产打造西安洺悦府项目，舍弃了溢价更高的高低配规划、不惜成本地改良精装并如约兑现，为区域内的优秀教职人员提供精筑居所，这一切不仅源于电建地产稳健的资金实力，更是央企社会责任感、巨匠精工品质的淋漓体现。

△电建地产西安泛悦城效果图

在港务区，电建地产打造西安泛悦城项目，总建面24.7万方，其住宅部分打造了14栋精装小高层，一经入市便受追捧，而后屡开屡罄。如今该项目公寓产品即将入市，这次电建地产又将掀起怎样的置业狂潮？我们不妨来将价值点一一解析。

△电建地产西安泛悦城区位图

电建地产西安泛悦城西侧的港务西路是港务区的产业轴线，六大央企总部皆位于此，距离地铁3号线保税区站仅300米，搭乘3号线前往双寨站，即可与14号线换乘，3号线 14号线足以换乘现已开通的地铁路网，从而形成多维立体的交通体系，通抵全城。

“地铁一响，黄金万两”，便捷立体的交通，是影响公寓后期出租率与回报率的关键因素，泛悦城所傍身的双线地铁将极大改善交通条件，与高新、曲江、经开、浐灞等价值高地建立密切的交通互联。

而且泛悦城公寓与区域内唯一在建的三甲医院—西安交大一附院国际陆港医院只有一路之隔。之所以强调这个，是因为后期医院产生的陪护照料需求，也会一定程度上催热短期的居住、租赁需求，临近的泛悦城公寓自然是“近水楼台先得月”。

在产品的规划上，电建地产西安泛悦城商业地块规划有一栋超高层写字楼与3000㎡商业配套。超高层写字楼之所以被称为“顶层公寓”，是因为其底部将迎来电建西北总部与电建旗下15家以上成员企业的入驻，而25层以上均为公寓产品，这种配置模式，在西安市场中并不多见。

电建西北总部自带流量，包括其成员税收政策企业入驻办公后，将直接带来住房、租住需求，“下楼上班，上楼归家”的职住不分离生活场景已然呈现，尽管区域内住宅、商住类产品较多，但能够保证需求的公寓产品极为稀缺。

目前，电建地产西安泛悦城公寓产品以50-90㎡平层为主，层高达3.6米-4.2米，比区域内的公寓产品高出40cm-100cm，更多空间、更多收益，4.2米层高的公寓甚至可以做错层改造，将办公、居住需求融为一体。

△电建地产西安泛悦城超高层实拍图

经过一番梳理，电建地产西安泛悦城公寓产品的价值点已经浮现：

①作为奥体观景台，泛悦城不仅可以将奥体极致的核心景观收至眼底，更坐拥底部央企总部及其成员企业来进行租住需求及消费的保障支撑，职住不分离，让出租率更为保险。

②整个港务区已明确规划13所小学，泛悦城公寓项目更是和区域内唯一一家大型三甲医院一路之隔，学校陪读、陪护照料群体，都会成为未来租住需求的托底。

③奥体中心及公园生态的加持，为其提供了后期打造酒店、民宿的可能性。

④3.6-4.2米的层高，在区域内有着较明显的层高优势，为后期带来租住空间收纳上或是办公环境的优越性，更具竞争性，这自然会反馈在租金上。

⑤因低总价及合理的产品面积区间，可以很好的承接首置群体的自住过渡功能，对于年轻客群及投资客而言，不失为良好的选择。

⑥最后一点也是我时常强调的“投资安全性”，泛悦城有央企中国电建做背书，其公寓项目即将在明天（5月28日）正式封顶，6月30日前外立面达到交付水平。工程进度自然是品牌背书的直观体现，但真正内核的在于开发商对建筑品质及后期运营的安全保障，西安不是没有烂尾楼，选对开发商，是确保投资回报的第一步。

据悉，泛悦城公寓产品预计将在5月29日迎来样板间的盛大开放，该项目不占宝贵的购房名额，还可进行低首付的资产配置。如果你恰好有公寓配置的需求，不妨前往泛悦城项目一探究竟。

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