万科公司的近3年财务分析(万科集团财务报表分析)

3月30日晚，以稳健安全著称的房地产龙头企业万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，实现营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元；经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本进一步降至4.1%，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位，保持了“绿档”和业内领先的信用评级。

面对行业前所未有的震荡和调整，万科在守的住安全经营底线的同时，也面临上市31年以来第三次净利下滑。为此，万科推出历史上最高比例的分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，尽最大的力量、用最实际的行动，来保障股东的利益，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计集团拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司财务分析。在年报发布的同时，万科同步推出回购计划，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购。

万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中对净利润下降的原因进行了坦诚剖析，他并未过多归结于行业变化、市场因素，而是重点放在自我检讨。同时他明确表示，2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

万科年报显示，其非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32.1%；泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速40%，2021年营运净收入（NOI）同比增长193%；万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资；印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，近五年收入复合增速为20%。

直面净利下滑内因 年内有信心扭转局面实现企稳回升

2021年，外部环境面临重大挑战，房地产行业发生深刻转变，对企业经营的稳健性提财务出了严峻考验。在《致股东》中，郁亮并未过多谈论外部因素，而是详细反思了净利润下降下降的内因，并提出针对性举措。对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三报表方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，财务扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，使得部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。随着近年来业的务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力万科的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，公司影响了整体业绩。

对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。他表示，2022年万科将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题；同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实近现程度。

客观而言，万科的利润表现，财务分析也受到其长期采取的谨慎会计政策和稳健财务策略的影响。举例而言，万科一直以来对经3年营性资产的计量方式均采用历史成本法。该计量方法下近，经营性资产价值报表仅由企业对该资产的实际分析投入决定，且每年需对该资产计提折旧摊销，在资产对外出售前不会确认增值收益。而很少有人关注到，万科每年在H股年报附注中均会披露投资性房地产项目在公允价值法下的第三方估值，以供投资者参考。根据万科2021年H股年报，按第三方机构仲联量行评估，截至2021年末，万科的经营性资产的公允价值为1011亿元，与原始投入860亿元相比，实现累计增值约152亿元。如按公司照公允价值法计量，此部分增值累计可为万科带来百亿级别的净利润增量。

非开发业务的现金流优势显现 未来有望支撑利润率

万科是行业内较早开始探索第二增长曲线的公司，已把物业服务、物流仓储、长租公寓和商集团业确定为主要方向。经过八年的探索和布局，非开发业务迎来高速万科发展阶段。郁亮在年报《致股东3年》中表示，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现，非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑。

万科年报显示，其非开发业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。分析除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。