（股度股权-大地产律师团队部分成员合影）

单位：北京市盈科（厦门）律师事务所

【内容摘要】由于一级土地市场获取土地的不断增加，通过二级市场收并购拿地成为大多数房地产巨头快速扩张的手段。其实，与美国相比，中国标杆房企的市场占有率还不到35%，未来中国房地产市场集中度还会继续提升，收并购市场前景广阔。房地产领域收并购成为房地产企业获取土地资源的重要渠道，使其有机会进入公开市场，同时也有利于该房产企业垄断已有项目周边市场，关注同区域并购机会。在进入存量房时代后，通过收购物业进行改造，提升物业价值，还有利于拓宽企业盈利途径。本文主要探讨股权收购、在建工程转让、合作开发等收并购方式的流程及关注点，最后落脚于交易结构的设计问题。

【关键词】股权收购；并购；法律风险

No.1

房地产公司获取项目的方式

在房地产收并购过程中，相关房企最想要获得的核心资产是土地、在建工程及物业。对于一手项目的获得方式主要有以下几种：公开招拍卖、勾地、一级开发、旧改城市更新等。而获取二手项目的方式主要是股权收购、在建工程转让、资产转让行为等。

（一）股权收购

企业并购主要包括公司合并、资产收购、股权收购等形式。本文所述的房地产企业的股权收、并购行为，是指房地产企业通过直接或间接收购项目公司的股权，以此达到控制土地等核心资产的行为。房地产企业的股权收购具有自身的特殊性，房地产企业开展股权收、并购行为的目的在于通过股权收购行为获取对目标公司名下的不动产的权利，以扩大企业经营规模，提高市场占有力和竞争力，这是大多数房企开展股权收购行为的目的所在。因此，房地产企业进行股权收购应该以获取土地或者房产等不动产资源为主要动因，以提高企业经营规模和利润为目的，通过股权收购等手段，对处于目标房企进行资源重组，提高自身市场占有率。

（二）在建工程转让

在建工程转让指的是房企直接购买项目公司的土地及在建工程，但其中不涉及股权及债权。此种方式的实施存在四个前提条件：1.项目公司已支付全部出让金，并取得土地使用权证书2.取得建设工程规划许可证3.取得建筑工程施工许可证4.最关键的是开发投资总额已经完成25%以上。房企获得在建工程的确权时间在不动产登记部门完成土地权属变更登记并且证照更名完成之时。当涉及国有资产时，还需要产交所挂牌。

（三）股权收购与在建工程转让的差异分析

股权转让与在建工程转让的差异主要体现在前提条件、风险关注点、税负等诸多方面。

（1）前提条件：股权收购不存在前提条件，在建工程存在四个前提条件；

（2）收购标的：股权收购的是股权，在建工程转让收购的是在建工程；

（3）交易对手：股权收购的交易对手是目标公司的原股东，在建工程的交易对手是项目公司；

（4）风险关注点：股权收购的风险关注点在于目标公司风险土地及在建工程风险，在建工程的风险点在于土地及在建工程本身；

（5）税负：在股权收购中，转让方需承担所得税、印花税，受让方需承担印花税；而在建工程转让中，转让方需承担土地增值税、所得税、印花税等，受让方需承担契税、印花税及交易手续费；

（6）收购成本抵扣：股权转让的股权对价溢价部分无法抵税，在建工程转让款可以抵税；

（7）交易时间：股权转让只需完成股权过户，速度快，在建工程需完成土地证、规划证、施工变更，速度慢。

No.2
房地产企业股权收购流程及关注点

（一）基础流程

股权收购的基础流程为：第一步，双方签署意向书及框架协议，同时共管意向金/定金，第二步是尽职调查，如受让方发现尽职调查存在不实或重大风险，其可退出。第三步，可以签订正式协议，并共管股权转让款，受让方可根据股权过户比例共管相应款项，一般共管在受让方账户。第四步是进行股权过户、法人高管的变更以及证照资料移交等事宜，一般以工商变更登记为准。第五步是释放股权转让款并预留尾款，尾款将于六个月左右释放。该尾款主要是作为有负债或受让方履行义务的担保。转让方的关注点主要在于收款，而受让方的关注点主要在于股权过户及核心资产的获取。

（二）团队组建

房企以企业并购为目的开展股权收购行为是一项复杂的系统工程。组建一个包含各类专业人员的、团队，是确保并购交易成功的关键。该团队至少包括拥有丰富企业运营及管理经验的公司核心管理团队、财务、税务、法务专业人员、及包括投资银行、律师、会计师在内的中介服务机构。法务人员需要组织法务尽职调查、制作交易文件，出具法律意见，使交易能够顺利进行。财务人员需组织财务尽职调查，核实公司财务状况、调整资产负债表;税务人员，则需要为交易结构提供专业建议，进行合理税务筹划。团队中的投资，财务、法务、成本人员等，均需要有一定的商业、财务及法律知识。一定的商业、财务、法律常识是并购团队合作的润滑剂，便于各专业人员的讨论可以在相同的商业、财务、法律知识基础上进行。

No.3
房地产企业股权收购法律风险分析

（一）目标公司自身可能存在的风险

在以并购为目的的股权收购活动中，一旦目标公司本身存在财产权利风险，那么将会导致房地产企业的股权收购活动面临法律风险。为规避过高的税收成本，大多数房企都会采取股权收购的方式进行变相的资产收购，正因如此，房企需要对目标公司的土地使用权、相关生产设备、专利技术等主要财产权利进行尽调，调查其中是否存在权利瑕疵等法律风险。房地产企业在股权收购过程中应对目标公司名下的所有或主要项目是否已经拥有完备且真实存在的权属证书等情况进行充分考察，以免将来陷入更大的法律风险之中。

（二）目标公司名下的房地产项目存在的风险

由于大多数房企进行股权收购的目的系为了收购目标公司名下的房地产项目，因此房地产企业应对欲收购的目标公司名下的房地产项目进行全面调查，一旦发现房地产项目自身存在法律风险，如相关项目的办理流程存在违法的情形，房地产企业应慎重考虑是否继续进行股权收购行为，衡量其中可能带来的风险。

（二）进行法律尽职调查