房地产交易中纳税筹划问题

房地产企业在房地产交易过程中，通常有两种转让方式：一是直接买卖标的资产；二是通过股份转让方式收购标的资产所在公司的股权，借此间接持有标的资产。

在房地产交易中，直接买卖资产对买卖双方而言均需要缴纳较高税费(增值税、土地增值税、企业所得税、契税等)，而通过股权转让的方式转让标的资产仅需缴纳企业所得税或股东个人所得税。因此，房地产企业传统的税收策划方式般是通过股权买卖的方式来转让标的资产。

一、资产转让方式

1、增值税

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

(1)税务部门监制的发票；

(2)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；

(3)国家税务总局规定的其他凭证。

2、土地增值税

有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额应当缴纳土地增值税。

财税[2016]47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

二、股权转让方式

1、增值税

《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定：股权转让不征收营业税。按照营业税营改增政策的一般平移原则，在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，也不应该缴纳增值税。以股权转让方式曲线买入，相对于直接转让土地使用权能够减少转让环节的流转税。

2、印花税

转让股权应按“产权转移书据”缴纳印花税，税率为万分之五。

3、个人所得税

股权转让中涉及的个人股东要涉及个人所得税。若出让方公司股东为自然人，根据《个人所得税法实施条例》第六条第八款的规定，“财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得”。个人转让股权转让所得应缴纳个人所得税，税率为20%，其应纳税所得额根据《个人所得税法》第六条第五款“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”的规定计算。因此，股权转让所得应缴纳的个人所得税=(股权转让收入-取得股权所支付的金额-转让过程中所支付的相关合理费用)×20%。

另外，自然人股东股权转让应注意《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》的公告》(国家税务总局公告2014年第67号)中的相关规定。

4、土地增值税

股权转让方式转让土地使用权，若是100%股权转让，应注意是否征收土地增值税。国家税务总局曾下发三个批复(国税函[2000]687号、国税函[2009]387号、国税函[2011]415号)明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税的应税行为。

5、企业所得税

《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)规定：企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。

(1)按照一般性税务处理规定，企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

(2)在特殊性税务处理方式下，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，相关交易可以按以下规定处理：被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

羊城晚报报道，早在2011年就传出将要出售的北京盈科中心昨日正式被李嘉诚次子李泽楷以72.01亿港元售予泰国华侨吴继泰的基汇资本（GawCapitalPartners），而这个价格只是当初传言价格的九折。据羊城晚报记者粗略统计，一年内李嘉诚家族已经售出内地和香港的物业超过204亿元。盈科中心总建筑面积近17万平方米，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一座大型购物中心组成，被收购前归属李嘉诚次子李泽楷旗下的盈大地产。

假设该楼成本为24亿港元，作价72亿港元，以房地产开发企业进行清算。

一、假设李嘉诚家族通过直接买卖该楼进行资产收购

卖方即李嘉诚家族需要交纳税费：

1.营业税（已取消）及附加：72*5.6%=4.032亿港元

2.土地增值税(72-24-4.032-24*30%)*60%-（24 4.032 24*30%）*35%=9.7296亿港元

3.企业所得税：（72-24-4.032-9.7296）*25%=8.5596亿港元

合计缴纳税费：4.032 9.7296 8.5596=22.3212亿港元

占销售额的31%，占毛利润的46.5%

买方即基汇资本应当缴纳契税：72*3%=2.16亿港元

二、假设李嘉诚家族通过股权转让方式收购买卖物业

在中国境内转让股权需要交纳25%的企业所得税，但是由于BVI（英属维尔京群岛）免除当地所有的税收以及印花税，税务管制比较少，外地经营所得利润无须缴纳利得税，因此李嘉诚家族通过处于同一链条上的BVI母公司进行股权转让，无需缴纳企业所得税。另外，对于买房而言，买卖股权无需缴纳契税。

综上，在整个股权买卖过程中，买卖双方都无需缴税。