法律说“商业大平层”
缘于身边人购买商业大平层，或是准备、想要购买商业大平层，以及网红以商业大平层作为居住和直播工作室而用。所以，今天就站在法律人的角度对商业大平层潜在的法律风险作些许提示。
一、我国特有的土地政策。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制。且国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。但划拨土地，或农民的宅基地除外。基于土地规划用途不同，可分为工业用地、商业、旅游、娱乐用地、住宅用地、综合用地和教育、科技、文化、卫生、体育用地。其不同用途的土地使用权期限也是不一样的。其中，住宅用地为70年；而商业用途的土地使用权期限为40年。
二、我国特有的房地产政策。如前述，我国土地实行国有土地和农民集体所有制土地。正是基于此，我国房地产实行房、地分离的特殊政策。在不动产权证改革之前，我们手中会有两本证，其中一本证是房产证，显示为房屋所有权证；另一本证为土地使用权证，即对土地享有期限限制的使用权。易言之，我们对地上房屋等建筑物享有所有权，拥有所有权的全部权能，而对土地只是享有有期限的使用权。
基于目前土地政策的调整，农民集体所有制土地可享有有限制的上市交易和流通。但通常意义上的房地产开发，一般皆在国有出让土地上进行开发建设房屋等建筑物。其又可分为包括但不限于商业房产和住宅房产。不同类别房产，土地使用权期限是不一样的；且不同类别房产，受国家宏观政策调控的影响也是不一样的。
三、我国特有的房产政策。我们是社会主义国家，致力于共同富裕。而居者有其屋，是其共同富裕的应有之义。住房，亦事关民生，是民生大事。因此，但凡涉及民生工程，国家尤为重视，其政策管控的力度也非常大。正因此，国家对于热点城市的住房市场实行限购政策。正因为住宅房产限购，很多人便失去了购房资格。但国家对商业房产并无任何限制措施。如此，房产商为了规避政策的调控，以迎合无购房资格的人、或为改善住房需求的人的购房需求便在商业用途的土地上按住宅功能开发建设了本文将要揭示其风险的商业大平层。
四、商业大平层潜在的法律风险。在商业用途性质的土地上开发建造的房屋，虽不受国家房产限购政策的影响，但因其本质属性上与用于纯粹居住之目的的住宅房产，在其相关配套、配建设施等方面尚有本质区别。
民法典第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。亦即，住宅房产的土地使用权70年到期后自动续期，无需房产所有权人，或是该房产的土地使用权人申请即可自动续期。至于续期费是否需要缴纳或是减免，从目前相关法律法规条文中尚无法得出精准的答案。不过，大概率是不用缴纳续期费用；即便缴纳，其也为极低数额标准。
民法典第359条第二款规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定（需查阅土地出让合同）；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。亦即，商业大平层的土地使用权期限届满的，其土地使用权不能自动续期。根据房地产管理法第22条之规定，由该土地使用权人在期限届满前一年自行提出申请，而不是像住宅房产的土地使用权一样自动续期。又根据房地产管理法该条之规定，若未提出申请，或申请未获准，其该地上房屋等建筑物归属有约定的，从其约定；无约定的，遵相关法律法规规定。其中城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。换句话说，商业大平层的权利人在土地使用权期限届满前一年未提出申请，或其申请未获准，其地上建筑物无偿归国家所有。而且，即便申请获准，根据房地产管理法的相关规定，应重新签订土地使用权出让合同，并缴纳相应土地出让金。此时，当初的开发商是否有效存续，尚很难说。
法律风险提示：
1.商业大平层的土地使用权期限只有40年，扣除开发周期，实际可使用期限不会超过35年，若为二手取得，其使用周期会更短；
2.商业大平层的土地使用权期限届满前一年需自行提出续期申请，是否批准，不可控、且无法预知因素太多；
3.商业大平层土地使用权期限届满后，如无约定，其地上房屋等建筑物无偿归国家所有；
4.即便商业大平层的土地使用权续期获准，其必须再行签订土地出让合同，并缴纳土地出让金，其数额标准不会低于原取得时的数额；
5.且，若基于保值、增值投资商业大平层，实毫无商业价值；除非仅仅只是为了当下居住使用，或是作其他商业用途，而并不考虑后期价值贬损的问题。
最后借古云“普天之下莫非王土”来结束今天极为简单、且极为肤浅的说法。
附法律依据：
1.《中华人民共和国民法典》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3.《中华人民共和国房地产管理法》
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
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