暴雷开发商倒闭之时，请不要拉“我”陪葬

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这是作者宋富贵关于2021年中国房地产系列分析的第三篇——开发商。

第一篇——土地。

第二篇——二手房，宏观分析比较多，也稍显枯燥。

后台有读者给我反应，能不能写点更接地气的东西，所以咱们换个角度。

不写那些宏观、政策和市场的东西，而是写点凡人凡事，写点人间烟火。

写点对普通人，尤其是2022年还要在房地产公司拼杀的打工人有点借鉴性的东西。

新素材，新角度，新写法，可能写得不好，大家原谅。

2

谁也没想到，2021年是中国开发商这十年来最难过的一年。

公司很难，员工更难，我相信对于中国上千万的房地产从业者来说都一样。

公司减薪，半年底薪，已经是幸运。

开发商裁员优化，员工待岗，已经是家常便饭。

或者直接倒闭，公司解散，员工离职。

然而，丢了饭碗，可能还不是最坏的。

最坏的就是已经丢了饭碗，然而却不能一走了之。

他们或多或少，因为公司的问题，在失去收入的情况下，却背上了沉重的债务。

甚至在老板还衣食无忧的情况下，却混到了倾家荡产，负债累累。

3

我的朋友老马，就是这样一个房地产公司的财务部员工。

老马的公司，在笔者城市属于地方较大的开发商，最红火的时候曾经无论是开发收入还是开发面积都是全市三甲之一。

公司发展不错，说实话和开发商水平关系不大，用六个字概括就是——背景深，关系硬。

拿地全靠关系，贷款全靠喝酒。

老马自己说，从业十年，自己喝的白酒是按照“吨”来计算的。

从2010年成立到2021年，虽然经营也起起伏伏，但是靠着那六个字，企业总是能够逢凶化吉，遇难成祥。

靠着公司效益不错，老马自己的收入也不错，每年的年终奖都以三十万计算。

为什么能拿这么高的年终奖，原因有两条。

第一、老马是负责公司融资部的经理，这个融资部既不管算账，也不管监察，而是主要跑公司资金的，具体业务范围就是为公司借钱。

说白了，领导在酒桌上和银行谈好了大框架，就是老马来具体走手续。

2017年，房地产形势大好，老马为公司融资30个亿，公司年终给他了100万奖金，比一些小股东的分红还高。

第二、然而并不是所有的融资部人员都能拿这么高的奖金，老马能够如此收入，还是因为他个人胆子大。

大家都知道，不管是银行还是其他金融机构，融资的手续非常繁琐，需要签各种文件。

一些文件是流程性的，但是一些文件却很关键。

尤其是一些文件，需要连带担保签字，需要公司高层签署，甚至需要签署人承担一定抵押责任，一旦公司无法正常还款，签署人轻则代偿，重则被告。

自然，这种担保的事情无人愿意担责，甚至一些公司总经理和副总、甚至股东也不愿意签字。

起初老马也不愿承担这个风险，然而你不签，银行就不给钱。

钱不到位，老马的KPI就完不成，更不要提奖金。

慢慢的，老马在公司老板的默许下，也开始签一些低风险的文件，拿到了贷款。

老马是这样想的：

公司房子不少，资金链紧张总能缓解。

公司土地储备不少，也是优质资产。

最关键的是，公司“背景深，关系硬”，问题总能化解。

再说，我是替公司签字，钱也不是我用的，我只是经手人的责任。

于是，字越签越多，甚至是一些连带担保合同。

老板很高兴，奖金也有了。

而且老板多次在公司大会上表扬老马有担当，敢做事，是公司员工学习的榜样。

当然在2020年之前，公司每一次都能正常还款，所以老马这种担保风险，都没有出问题，反而换来了令人羡慕的奖金。

然而，2021年终于出问题了。

2020年初上半年，楼市形势好转，公司加大杠杆，准备大干一把，老马一下子从银行借了好几个亿，当然很多借款担保老马也签上了自己的名字。

然而，这一次却不一样，公司销售遇到了从未有过的难关，资金链迅速断裂。

房子呢？直接被法院查封。

土地呢？大部分是不能直接变现的合作协议和拆迁合同。

关系呢？更不靠谱，人在人情在，人走茶就凉，在2021年下半年领导都躲着地产走，有什么人愿意为你雪中送炭，不登门逼债，已经算是好人。

然而，老板呢？

麻利的宣告资不抵债，准备破产，解散公司90%员工，在成为被执行人之前，一溜烟地逃到英国看风头。

银行一看公司无法要账，老板也“下周回国”，只能有谁告谁。

一张诉状，整个公司法人、高层加老马，一起告到了公司，谁让他在合同也签了自己的名字。

事实清楚，很快宣判。

主要责任在老板，但是老马也要负担保证责任，需要担偿付责任900万。

但是公司就是个空壳，土地等资产早就抵押，自然无法执行。

反而老马自己的三套房子，除了一套自住的，都被查封，准备上阿里拍卖进行偿付。

可怜老马，为公司服务将近10年，工资还没有挣到500万，却要为公司担负900万的债务。

4

老马是财务运作马失前蹄，另外容易被开发公司拖入自家泥潭的则是营销部。

小刘是一个县城的销售主管，主要的工作是销售住房。

2017到2019年，小刘挣了不少，因为棚改带动市场火爆，房子好卖，销售员好挣工资。

然而进入2020年，小刘的县城房子不好卖了。

这很正常，疫情加上棚改结束，让县城购买力锐减，然而，更糟糕的是，有人却给小刘的老板，出了这样一个坏主意：

房子不好卖给外人，那就卖给公司内部员工。

客户的钱不好圈，就直接假按揭套银行的钱。

具体分三步：

第一步：原来房子报价6000元一平，一套一百平计算，一套60万计算。

找银行，托关系，直接算成7500元一平，一套75万。

第二步：给员工宣传，拿极少的首付就可以买公司一套房子。

公司承诺，未来房价涨了员工可以要房，房价落了公司可以回购。

总之员工未来不会吃亏，能够说动自己的亲属买这种房子，一套再奖给员工3万元。

第三步：员工交少量，甚至不用交首付，公司只要拿着员工的身份证，员工配合办手续。

最关键的是配合公司办按揭，公司获得银行按揭款。

于是，小刘自己买了一套，又说动姑表弟弟买了一套。

然而，他忘了，公司承诺的基础就是这个公司还在，没有破产，然而公司如果不在了怎么办？

果然，人算不如天算。

2021年底，公司突然宣布破产，扔下没有完工，且又在建工程抵押给银行的烂尾楼，整个公司高层消失。

而这时候的小刘，不但没了工作，没了房子，还要继续按揭。

当时他把整个过程说给银行工作人员，希望他们去找开发商或者法院。

银行只给了一句话

——我们不管你和开发商啥关系，那是你和他的事儿，你可以找法院也可以找公安。

按揭就是买房人和我们的债权债务关系，你不还钱，我们就上法院，上征信。

你自己看着办。

5

按照权威机构统计，截至 2021年11月，出现信用风险的知名房企已逾 20 家。

从 2021 全年销售金额的情况来看，已出现信用风险的房企合计销售金额占全国的 14.5%，出现债券违约的房企合计销售金额占全国的 8.7%。

也就是说，全国十分之一的企业，面临非常严重的资金链问题。

所以，如果你是房地产的从业者，千万不要以为你工作的企业坚如磐石。

当年的恒大王朝，如日中天。

当年的绿地王朝，背景牛逼。

如果不出问题，都以为千秋万代。

如果不暴雷，都以为基业长青。

就像《天龙八部》中，星宿老仙的出场语一样：

星宿老仙，法力无边，神通广大，福寿千年。

然而，结局呢？

最后，再，再，再，提醒一句。

2022年，乃至今后，作为房地产从业者，即使诱惑再大，即使保证再强。

第一、不要用自己的签名和信用，为企业做任何性质的融资担保服务。（这一条也适合别的行业）。

第二、不要用自己的资格和身份，来进行假销售，让企业获得按揭融资。

恒大都能倒，何况他人。

还是那句话，在中国，对于企业是有限责任债务制度，对于个人则是，无限责任债务制度。

不要等到你所工作的企业倒闭的时候，老板还能置身事外。

反而，把你一块拉进去陪葬。