2006年那会儿，北京东四环外还被老北京称为郊区，当时有人说那里的房子能涨到10万一平，是没人信的。

当年那里的豪宅——泛海国际开盘价才1.3万一平，建成后入住率才20%多，大多是外地人才买。十年后，泛海国际的房价真的涨到了10多万一平，成为北京东部最好的高端社区之一。

今天西瓜说房的【楼盘分析】栏目，就以泛海国际为例，为大家详解北京豪宅房价上涨的背后原因。

不可复制的地段优势

1、位置

首先，泛海国际身为豪宅，可以说是占据了绝佳的地理位置。西侧1300米就是北京朝阳公园，15分钟就能到达国贸CBD、三里屯、亮马桥和燕莎这些北京知名大型繁华商圈。

正因如此，很多在朝阳区工作的高管，使馆区工作人员，明星，网红都热衷于此。西瓜说房多次到附近踩盘，发现由于泛海国际的业主大多是开车出行，姚家园主路早晚高峰时间段经常堵车，出行需要避让。

2、环境

前些年北京雾霾最严重时，网上发布了一张北京市各区的PM2.5数据，朝阳公园区域是最低的，有网友戏称，住在朝阳公园附近呼吸都舒畅了！

泛海国际作为首都核心区的豪宅，周边被朝阳公园，红领巾公园，千亩体育景观公园三大公园环抱。其中，朝阳公园被称作全亚洲最大的城市公园，拥有87%超高的绿地占有率，这里不仅是周末家人出游的好去处，也能净化周边的社区空气。

3. 豪宅圈层

我们以前就说过，豪宅的意义不只是居住舒适，更重要的圈层。泛海国际所处的朝阳公园，是北京知名的豪宅区。

朝阳公园

除了泛海国际，泛海顶配社区泛海世家，泛海容郡，低调静谧的东山墅，第一批北京十大名盘之一的棕榈泉国际公寓，号称只在每个大城市最好地段建一个盘的美国汉斯开发的公园大道，以及观湖国际等诸多知名豪宅都聚集在此。其中观湖国际、棕榈泉、公园大道与泛海国际一起，被称为朝阳公园边四大名盘。

北京向来不缺总价过亿的豪宅，但不是每一处豪宅都能如此完美的兼具地段与圈层。比如宋家庄的鲁能美高梅和东坝的恒大华府，在这方面都要逊色很多。

这也是身为豪宅的泛海国际，房价涨幅能在10年长跑中遥遥领先的原因之一。

此外，豪宅讲究成群成片，成片的豪宅搭配顶级的配套设施，会进一步推动豪宅保值、增值。泛海所在的区域内没有老楼和喧闹的市场，就连回迁房都显得和豪宅区融为一体（泛海国际东侧的东风苑小区为泛海的回迁房），底商也做了精心规划，以品牌餐饮，进口超市，银行等配套为主。

同时，周边蓝色港湾、SKP、三里屯和朝阳大悦城等高端商业综合体也给了泛海国际强有力的支撑。

4、教育

在教育上，小区有泛海幼儿园，也有伊顿幼儿园，蒙特梭利幼儿园等国际化教育资源。小学有“府学小学”，中学有华中师大附中，日坛中学分校，如果图省事，可以做到15年一站式教育。

小区自身产品的附加值

泛海国际04年拿地开始规划，碧海园是最早一个园区，06年开盘，08年交房，其后陆续建成香海园，樱海园，澜海园，总共四个园。每个院落300户-500户不等的规模，6-8栋18-21层板楼，2梯2户。

泛海国际作为朝阳公园品质的标杆，主要是在园林，户型，物业三个方面起到了主要的作用。

1. 园林做的好

高端社区必须要有园林，当年泛海国际设计灵感来自英国小说《The Secret Garden》，最大的特点就是一个“绿”字。四个园区虽然风景各异，但都有一个共同点，高绿化和低密度。

注1：由于树木过于茂盛，低楼层会有遮挡，比较影响采光,买房的时候尽量选择高楼层。

2. 户型好

相比于西侧的观湖国际，泛海国际的起步面积比较大。澜海园、樱海园没有两居室，主要以三居，四居大户型为主，面积180平起，适合小区内部置换或够不上泛海世家，容郡的客户。

香海园、碧海园有两居的小户型，但也基本140平起，适合想在这个小区上车的人。

注2：小户型多临街，多少会有一定噪音影响，在意的伙伴看房时多留意。

整体上看，四个园的户型都是方方正正，大多数是南北通透，其中澜海园、樱海园的密度更低，居住舒适度比香海园、碧海园更好。这一点也直接体现在房子的单价上。

3. 高标准的豪宅物业

泛海国际是自持物业，常规服务包括园区24小时保安巡逻，每栋楼大堂24小时管家式服务，前台有12小时帮业主搬东西，帮业主叫车等服务。

有金钥匙管家服务的增值服务（收费），这种服务最早起源于法国五星级酒店，后来被引进物业行业。

物业还能为业主提供各种私人定制化服务，比如代购门票，照顾业主子女，安排正式晚宴等等。

泛海十年，烙印北京十年房产的变化

目前为止，西瓜说房的【楼盘分析】栏目已经更新了三期，我们可以发现，即便是在过去10年的房地产黄金时期，也不是每个楼盘都能做到连翻数倍的，更何况是起步就定位很高的豪宅。

我们在分析房价翻倍增长的原因时，一定不能忽略它的时代背景。泛海国际起初的开盘价只有1万多，但随后的两三年，泛海的开盘价就已经涨到3.2万了，现在，泛海国际的二手房已经稳定在10万 。

究其原因，房价能随着城市的发展而不断上涨的楼盘，位置、地段、产品本身和后期维护缺一不可。

这也是为什么2020年北京会出现两级分化的市场状态，好的楼盘依旧在涨，跟不上脚步的楼盘，跌的也很凶。

2020年，北京也出了不少豪宅盘，但仔细观察会发现，大部分豪宅产品还是多少有点瑕疵的，地段好的，产品一般；产品过硬，但地段差点意思。很难有地段和产品兼备的楼盘。

原因也很简单，现在打造豪宅的成本实在太高了，前段时间两个著名的豪宅盘山水文园和泰禾北京院子都被爆崩盘。这些意味着，无论开发商的规划和畅想有多美好，市场是残酷的，它会揭开楼盘的所有不足和伤疤。

本文所讲的泛海国际，在十多年的长跑中站稳了脚跟，兼顾了地段、圈层、环境、学区等等优势才达到今天的位置，成为妥妥可以保值增值的豪宅楼盘。

西瓜说房希望所有读者们在购置房产之前都可以保持冷静的思考，避免为虚假宣传和伪豪宅买单。