深在圳壹地产独家获悉，深圳又现大宗整购事件！

01深圳写字楼整购事件频发全球资金加码示范区

其实深圳写字楼被整购已不鲜有，在此之前，也多有写字楼被整栋打包的案例发生。

2017年，深圳被业界称为“商用地产大宗投资新元年”，当年深圳共成交26宗商用物业大宗交易，总成交价约370亿元。

据戴德梁行统计，今年上半年，深圳又出现大宗交易11笔，交易总额达253.6亿元，较去年同期上涨超9成。

▲2009年至今深圳房地产大宗交易数据

其中有3个比较典型的案例：

今年2月，领展基金以实际51.15亿元的高价，收购福田CBD的怡景中心城。

今年4月，腾讯房产曝出，中国人寿与华侨城共同出资设立基金，以近180亿整体收购华侨城大厦，创近年深圳最大单笔大宗交易记录。

今年6月，太子湾商务大厦4号楼、5号楼两栋写字楼被深圳一本土机构“打包”购买，共计花费15亿，仅订金就交了1.14亿。

除了整购案例多、资金金额大之外，深圳写字楼整购还呈现一个明显特征：外资汹涌而至。

根据世邦魏理仕CBRE的数据，2018年，外资在中国商业地产投资激增62%，规模达到780亿。

▲数据来源：世邦魏理仕（黑色色柱为外资购置商业地什么地方产，红色为内资）

不难发现，最近几年，全国乃至全球的资金都大手笔加码深圳，为什么？

深圳壹地产认为，主要哪些与两个因素密切相关。

一是深圳是中国城市里最大的“黑马”，短短40年的时间，深圳从一个小渔村跻身中国一线城市行列，GDP总量还于2018年反超香港，居亚洲城市前五，仅次于东京、上海、北京、新加坡。

今年，深圳又迎来了大湾区、示范区两大史诗级重磅规划，城市地位大幅跃升，城市价值前景越来越明显。

而且与北上广这些发展比较成熟的一线城市相比，深圳起步晚，前景广阔，发展空间足够大，这种价值空间是很多城市都没有的，具备三重意蕴：

一是，深圳的商办资产保值、抗风险性很高；

二是，深圳的商办资产很容易打出暴击，实现财富升值；三是，深圳是中国的明星城市，可以代表公司的品牌形象与实力。

这也为什么全球资金纷纷加码深圳的重要原因，真金白银的背后，是权威机构对深圳城市发展的集体看好。

二是深圳限购政策内资严苛。资金雄厚的大机构想进场也需要购买资格，这种情况下，不限购不限贷产品自然成了资金的沉淀池。

示范区后，公寓热销也是因为这个原因，中洲滨海商业中心8月底开盘就实现了半小时销售公寓约800套的难以想象的成绩。

但是对于大型机构基金而言，在坪山选择具体下手项目的时候，并不是随便做出坪山的决定，他们的投资逻辑一定是尽可能的寻找确定性。

被他们盯上的，都是经过多方维度评估，确定内资拥有长期稳健增值收益的优质标杆物业，大致具备以下几个共性：

1、地段好，拥有较好的保值、增值空间；

2、片区的龙头项目，代表着商务办公的高度；

3、交通便捷一体化，能很方便的开展业务往来；

4、办公生态化，办公环境优越。

02

一边坪山国家高新区，一边会展中心

双向承接产业发展红利，价值空间巨大

开篇提到的坪山益田益科大厦，之所以能被上市公司整栋买入，也是因为具有标杆商务办公物业的几大共性，并拥有自身独特的价值点。

益田益科大厦最大的价值点，是拥有触手可及的价值增长空间。

我们来看看它的位置，燕子湖会客厅内，东面邻近坪山国家高新区，南面近旁就是坪山会展中心，这种位置有什么优势？

▲燕子湖片区，五角星标注的地方是益田益科大厦

首先，来看东面的坪山国家高新区。

根据规划，到2030年，坪山高新园区进驻国家高新技术企业3000家，总产值达到8千亿—1万亿元。

前几天，坪山(国家高新区)招商引资奖励扶持政策重磅发布，给予落户企业100万—1亿的奖励或资助，而且瞄准的都是世界500强、中国500强总部型、创新性企业。

这意味着，未来几年，坪山国家高新区将发生翻天覆地的变化，很多高科技产业、世界一流名企都会不断进驻，随之而来的，是大量的高端办公需求。

▲图源坪山发布

其次，再来看南面的坪山会展中心。

会展经济被称为“流动的黄金”，国际专家认为，会展产业的带动系数大约为1：10。据深圳中原研究中心统计，福田会展中心开馆以来，周边产生了约700万平商务办公，写字楼累积租金及售价涨幅高达4.3倍左右。

目前，坪山会展中心已经投入使用，从3月份至今，已顺利召开40多场大型会议活动，为片区注入了强大活力。

▲坪山会展中心

而且项目本身所在的燕子湖会客厅还是深圳市打造的第六个城市新客厅，地位等于东部的“前海”、“深圳湾”，是东部形象门户。

▲燕子湖片区前景示什么地方意图 图源益田共和城邦

了解完这些，我们再来俯瞰益田益科大厦所处的位置，如下图：

▲项目位置示意，为大致标注，仅供参考

深圳六大城市新客厅内，一边是坪山国家高新区，一企业边是坪山会展中心，作为片区的首批高端商务物业，益科大厦就像一个“引擎点”，双向承接坪山国家高新区和会展中心的产业发展红利、资金红利、价值前景红利。

这是益田益科大厦最能打出暴击的、区别于市面上绝大多数写字楼的“必杀”优势，几乎是肉眼可见、触手可及的价值前景和溢价空间。

03坪山中心 兼得城市资源与自然资源

益田益科大厦=当年的前海壹号

高溢价空间是益田益科大厦被大笔资金加码的核心优势，在此之外，项目还有4大优质办公物业的共性优势。

一是地处坪山中心，配套丰富。

项目紧邻坪山行政服务大厅，周边分布有坪山益田假日世界、金茂园大酒店等商务配套以及图书馆、美术馆、文化馆等文化配套。

还规划引入深圳自然博物馆、文化艺术中心、滨水商业街、独角兽企业等一大批高端配套。规划一旦落地，项目所在区域将成为东部的城市封面，代言坪山商务高度。

此外，项目地理位置得天独厚，周边有燕子岭公园、燕子湖湿地公园、金牛公园、燕子湖环绕，自然环境十分优有越，不可多得。

▲项目位置及周边示意效果图

可以说，益田益科大厦集坪山最优配套资源于一身，是“天子骄子”。

二是品质极高，是片区的龙头标杆。

益田益科大厦打破了片区商务写字楼品质的天花板，一问世就引发哪些万众瞩目，相当于当年的“前海壹号”。

作为国家发改委授牌的中国智慧城市样板试点之一——益田共和城邦的首发之作，项目是对大城智慧理念的一个集中呈现。

▲项目效果图

益科大厦在产品打造上秉承了“智慧城市”理念传统，引入智能停车引导、车位预定、人脸识别门禁、智能视频监控、物联网LED灯、光导照明等，打造智慧出行、注册公司智慧安防、智慧能源三大智慧办公系统。代表了未来办公形态的趋势，以及办公体验的高峰。

▲项目效果图

因坐落于风景优美的燕子湖近旁，益公司注册科大厦在设计的时候加入花园露台，以及约2000平的创新休闲空中花园，这样就将自然生态引入“室内”，打破自然与建筑的界限，使办公空间与自然生态融为一体，带来心旷神怡的办公氛围。

▲项目效果图

项目办公层高高达4.5米，采用约11米超大柱跨，采光效果十分到位。笔者在现场拍了一张照片，从图片可以看出，近270度的全明设计使视野极度开阔，若是在高层，眺望燕子湖、生态公园等景企业观，视觉体验应该会十分惊艳。

▲项目样板间实拍图

除了对产品本身的高品质打造之外，项目还提供“全周期企业服务”，进驻企业可享受独特的人才资源嫁接、政策代办、技术创新服务转移、资金扶持、上市辅导等益田集团的企业扶持计划。

不得不说，在“硬件” “软件”双重高品质服务的加持下，益田益科大厦当之无愧成为坪山办公产品的龙头标杆。

04地铁 云巴 公交首末站 快速路 高铁站 城市候机楼快捷通达深圳各区及全国各地

三是交通体系完善，四通八达。

从交通维度来说，益田益科大厦集地铁 云巴 公交首末站 快速路 高铁站 城市候机楼于一体，交通网络十分发达，可快捷到达深圳各区及全国各地。

益田益科大厦一楼为5000平米公交首末站，门口就是云巴T1线（在建）燕子岭站，毗邻地铁16号线（在建）和14号线（在建），距离19号线（规划中）南布站很近，仅600米左右。

▲项目位置及交通示意图

云巴作为跨座式单轨铁路系统，是解决交通拥堵最先进的科技之一。坪山云轨起自坪山高铁站、终自比亚迪站，项目处在中间的燕子岭站。

目前，云巴一号已过了听证会，等通车之后，坪山的交通将会变得十分便利。

▲坪山“云轨”走向、换乘图 图源网络

坪山高铁站是一个超级无敌交通枢纽，市轨道办公开表示，统筹考虑将深圳坪山站引入深汕（深圳至深汕合作区）铁路、深大（深圳至大亚湾）公司注册城际、中虎龙（中山、虎门至龙岗）城际、轨道交通16、23号线等项目，同时高标准打造深圳坪山综合交通枢纽。

其中最值得期待的是深汕高铁，这条铁路时速达350公里，途经坪山站，一旦建成，将进一步打通坪山的交通脉络，加强与深圳中心区及周边城市的联系。

▲深圳交通示意图

借助坪山候机楼，90分钟可直达宝安机场，往来两地之间的深圳机场330大巴D线每天往返高达50余班车次。

▲坪山城市候机楼大巴时间表

通过南坪三期、坪盐通道、东部过境高速，则可以快速对接前海金融商务中心、盐田以及快速接驳莲塘口岸，直达香港。

可以发现，通注册公司过地铁 云巴 公交首末站 快速路 高铁站 城市候机楼的交通枢纽，从益田益科大厦出发，可以有多种交通方式选择，而且可以非常快捷的通达深圳各区及全国各地。

05

百万城邦首发之作 单价仅2.3万/平起

抢占东部龙头写字楼最佳机遇

四是性价比高，溢价空间大。

益有田益科大厦单价仅2.3万/平起，性价比高，门槛低，潜力大，这也是项目实现热销的一个重要原因。

自9月中旬入市至今，短短两个多月，项目B栋已被A股上市公司打包整购，仅剩A栋高区楼层在售，这种市场热度，在整个深圳都难得一见。

▲项目效果图

当下，示范区文件要求深圳对标在香港、纽约，建设国际一流大都市，而放眼全球，深圳的写字楼租金排名仅位于第26位，与香港、伦敦、曼哈顿等城市还有不小差距。

根据世邦魏理仕研究部统计，全球写字楼租金最贵的是香港中环，截止今年3月，租金价格是3466元/平/年，紧随其后的是英国伦敦西区，2397元/平/年。

而深圳仅1003元/平/年，比香港中环低了约71%，比伦敦西区低了约58%，价格差距惊人。

这个价差，正是深圳写字楼的溢价空间，也是投资置业的机遇。

示范区文件要求，从现在到2025年、2035年再到本世纪中叶，深圳要分步建设成为现代化国际化创新型城市、全球创新创业创意之都以及世界顶级发达城市。

目前，深圳已经开启了城市的大开发大建设，随着示范区目标一步步达成，城市红利一步步兑换，像益田益科大厦这种优质办公物业的价值空间还十分巨大。

▲益田集团承办的“大国重器 坪山国家高新区”高峰论坛