深圳作为我国一线城市的代表，也可以说深圳到目前为止还是我国一线城市中工业制造业实力最强的代表，作为国际科技产业创新中心的深圳，今年来频频发出类似于放松房地产调控的信号，不得不让人发出：一线城市都离不开房地产，更何况其他城市的感叹。继2月份深圳宣布对于二手房交易中增值税的附加税可以减半收取后，近日又出台了144平米以下的二手房住宅满两年免征增值税（又称豪宅税）的规定，不得不说不说房产人士解读为对于二手房市场的变相放松调控是很有道理的。此次深圳楼市新政，对于深圳二手房市场来说应该是利好无疑。借此机会简单谈谈我的观察。

深圳如今的“果”，如果说都是2018年的“因”造成的，你相信吗？

2018年3月份为了抑制当时二手房市场交易火热的局面，3月28日出台了“三价合一（房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价）”的规定，这样做虽然杜绝了过去的高评高贷的情况，但是无疑也使得二手房的交易税费或者首付提高了不少。加上2018年7月31日出台的“731新政”简单来说就是对于个人(含7月31日)之后购买的商务公寓和住房（属于禁止转让范围的）商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记；这样无疑也就使得大家对于购买商务公寓和住房的积极性降低了很多（个人理解是为了打击投资）。在这两个政策的执行下，2018年深圳楼市遇冷，在同类型城市中深圳房价表现不佳。2019年连续两次的政策调整，使得深圳楼市又会开始一场波澜。几点观察：

深圳

深圳辖区图

第二、人口大量流入的结果就是需要大量的住房，但是深圳本身土地资源稀缺，对于普通二手房住宅满两年免征增值税无疑有鼓励大家出售二手房的嫌疑。跟大家分享一个数据，2018年深圳的商品房销售面积只有722万平方米，按照人均50平米来计算仅仅可以满足14.4万人的住房需求；而前几年本地或者先来者手中多余的房产就成为解决住房问题的关键，此次出台满两年免征增值税无疑就有鼓励大家将多余房产出售的嫌疑，毕竟要想依靠深圳大批量的进行新房建设是不现实的。图上所示是深圳市辖区面积图，可以看到本身的面积就不大，可用土地就不多。

深圳二手房市场长期来看火热是必然的，二手房价格长期上涨是趋势

深圳过去一年的二手房市场走势图

图上所示是深圳过去一年的二手房市场走势图，虽然说2018年下半年因为“731新政”的原因导致二手房市场遇冷，其实主要还是因为卖家不愿意卖，买家想等一等的缘故。一旦刚需购房者等待几个月后发现市场没有大的波动，还是会继续加入购房大军的。今年就是活生生的例子，毕竟深圳本身的土地资源稀缺度在这里。几点愚见：

第一、跟新房市场来比，二手房市场本身就算是一个相对完善的市场，地方少点干预最好。影响二手房价格的主要因素其实还是市场供应和需求，深圳这个地方的特殊性决定了，长期来看二手房市场都是供不应求的，为了稳定房价而稳定房价的做法其实是不可取的。深圳房价过高的结果，逼迫人们向周边迁移也是一种自然规律，毕竟深圳以1997.47平方公里的面积容纳1302.66万的人口有点难，而且人口还在不断的大量涌入。北京二手房微跌，深圳却在悄悄上涨，楼市格局生变？猜测过多

第二、地方需要做的就是将投资炒房因素降低到最低，其他的还是由市场做决定。根据观察来看，有消息指出目前深圳房产市场留给投资炒房客的空间只有10%以下，我们不去讨论真实性，起码可以根据来看，在没有大规模的资金涌入房地产市场的背景下，哪怕是深圳这样的一线城市房价也很难出现大的波动。一年几个点的增长，也足以表明一线城市的房价基本到顶，剩下的就是想方设法提高当地居民的收入水平了。

深圳湾

第三、能否将此次政策理解为史上最严房产调控的放松？有待商榷。近日看到不少房产人士对于这样的政策走向理解为史上最严的房产调控在逐渐放松，这样的解读很容易导致大众误读。就像上面讲的一样，深圳出台这样的房产政策规定一方面是为了抑制房产投资，另一方面是为了尽量稳定二手房市场价格。说句实话，对于国内多数城市来说只要新房价格不出现大的波动，房地产市场基本稳定健康发展是不会有问题的。毕竟真正能够直接拉动经济稳定的还是新房（期房），二手房市场的真正购买者是刚需！刚需！