11月以来的楼市，一直是暖风频吹。
近日，一则西安调整限价房销售方式的新规，又映入了我们的视线......
01
西安发布限价房新规
网签备案五年内不得交易
12月8日，西安市住房保障工作领导小组办公室发布通知，将限价商品房上市交易有关规定调整为：“限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案满5年，可购买其它住房。网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。网签备案未满5年，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准，按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。”
| 图源：西安住建官微
值得注意的是，此次政策调整，将限价商品房交易限制起始日由原来的“自不动产权登记之日”改成了“自购买合同网签备案之日”。同时，对满5年的，新政提出“可购买其它住房”，而此前则只说明“按普通商品房交易相关规定办理”。
| 西安住建局2021年4月关于限价房交易回复
此外，对于网签备案未满5年的家庭，因特殊原因确需转让的，需经市住房保障部门批准，方可出让，算是定向放松。但将按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。这意味着，你买的限价房，未来5年将不会有大的涨幅。
总的来看，西安此次政策，对限价房上市约束进行放宽，客观上更好地梳理了“从限价房到商品房”的认购机制，有助于促进限价房和商品房的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。
02
“稳”字当头
中央再申“房住不炒”！
西安有关限价房的新规，也正同步显明了，今年11月以来，房地产调控政策最大的特点是，一城一策，稳字当头。特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。
但是不论如何“供暖”，“房住不炒”仍然是一道不可逾越的红线。
日前，一年一度的中央经济工作会议于12月8日至10日在北京举行，会议指出：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
| 图源：财联社
这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第五次定调“房住不炒”。显然，房住不炒，将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调。
| 图源：国民经略
除了“房住不炒”，还有两个重点是值得关注的。
其一，是“探索新的发展模式，坚持租赁并举，推进保障性住房建设。”
易居智库研究总监严跃进认为，这说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作，包括后续在稳房价方面，各类土地供应会持续跟进，以进一步稳定市场预期；房地产市场秩序的整顿工作也还会推进，对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等，都会有各类新的政策，值得期待。
其二是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
所谓满足合理住房需求，指向的是刚需，而非投资乃至炒房需求。房住不炒，不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。比如日前，银保监就表示：要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。
| 图源：财联社
而因城施策，则意味着不同城市市情不同、房价不同、土地财政依赖不同，因此应该采取不同的调控模式。
也就是说，对于一线城市房价疯涨的地区，可以进行二手房指导价等政策调控；而对于一些经济比较弱的地方，就不要调控的太死，该放松的就放松，甚至出台“救市”政策。
比如深圳广州成都西安等城市上马了“二手房指导价”，而岳阳衡阳等三四线城市则出台了“限跌令”，哈尔滨出台“救市”政策等……这正是不同市场行情的体现，也是因城施策的体现。
同时，就在中央经济工作会议开会期间，已经有城市提前出击了。
衡阳：对于年前购买新建商品住房的，则补贴契税的50%。
重庆万州：将在近期房交会上对首次购房的刚需实行契税减半补贴政策。
西安：限价房自拿房本后满五年限售5年，改为网签后限售5年。
南通海安：对于不同改善住房群体给出不同的政策礼包，比如三孩家庭奖励400元/平。
保定：对于“被动式超低能耗建筑商品房项目”取消限价、取消限购。
接下来，或许会有更多的三四线城市慢慢放松调控，避免房价下行压力过大，以维护房地产市场的良性循环和健康发展。
结语
当下的楼市，在“房住不炒”的大前提下，核心还是一个“稳”字。
当楼市过热，房价疯涨时，必然要出台政策予以限制。而当楼市过冷，土拍接连冷场，房企一片寒冬时，经济受到影响，自然也会有相应的政策来进行调节。
总而言之，未来的房地产市场，应当仍然会继续健康稳定地发展下去。做为普通购房者，我们要做的就是理解国家政策，顺应大势，选择恰当的购房时机，买到称心如意的好房子。
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