新旧营业税暂行条例实施细则对照表(营业税暂行条例实施细则第十六条)

现在越来越多的购房者选择购买二手房，但是二手房交易流程略显麻烦，而且二手房过户涉及到较多的专业知识，所以很多购房者过户完成也不懂中介经常提到的“不满二”、“满二”、“满五唯一”是什么意思，很多购房者也因为不懂这些知识在税费上吃了亏。我们用85平，100万的房产做个比较，看看不满二、满二、满五唯一之间到底相差多少钱。



二手房过户时主要涉及到三个税种：契税、个税和增值税。

契税：家庭首套房90平及以下1％，90平以上1.5％；家庭二套房90平及以下1％，90平以上2％；家庭三套房及以上不看面积3％。

个税：个人所得税一般都按照1％的标准收取。

增值税：增值税是之前的营业税改过来的，增值税总共为5.55％。

不满二

如果交易的房产未满两年，购房是首套房或者二套房的情况下，因为房屋面积为85平，应按照90平以下的标准交契税，所以过户需要交1％的契税、1％的个税和5.55％的增值税，总共的税率为7.55％，也就是100万的房子需要交7.55万的税费。可以看出未满两年的房产在交易时产生的税费是很高的，增值税就占了大部分。



满二

如果交易的房产满了两年，购房者是首套房或者二套房的情况下，过户时需要交1％的契税和1％的个税。满两年的房屋是免交增值税的，这里一下就省了5.55％的税费。100万的房产只需要交2％的税费即可，也就是2万的税费。

满五唯一

如果交易的房产满了五年，而且是房东家庭的唯一住房，购房者是首套房或者二套房的情况下，过户时只需要交1％的契税即可。满五唯一的房子不仅免交增值税，还免交个人所得税。这种情况下100万的房产只需要交1万的税费即可。

注意：计算不满两年、满两年和满五年的开始日期以契税发票上面的日期和产权证上面的日期为标准，采用孰先原则，也就是哪个日期在前就以哪个日期为开始日期。大家千万不要认为以交房的时间或者买房的时间为标准。