江苏省会南京面积越混越小(南京作为江苏省会,为何会饱受争议)

受上海疫情的影响，长三角的物流甚至经济，或多或少受了一定影响，楼市信心可想而知。结合国际形势，美国加息、俄乌战争，目前在经济上面临一定困难，这种时候谈楼市的回暖，本身就是一种奢望。

南京的问题，在长三角大城市中，似乎更麻烦些。最近常常接到楼盘促销电话，按理说，笔者不是这个圈的人，也不是潜在客户，以往很少接到这些。带着好奇，前几天和附近中介聊了一下，方知现在确实很难，无论一手二手，都很不好卖。

毕业……互联网大厂早已过了野蛮增长阶段，守业不需要那么多人，相当于仗打完了裁军

就目前疫情条件下来看， 买房意愿强烈的人不多，特别是前不久很多大厂裁员，对就业信心产生了一定的影响。这些互联网大厂本身就很惹人关注，被裁的从业人员很多能说会道，影响力很大，许多人会重新考虑消费还是储蓄。但是，这些和南京没什么关系，南京没有多少互联网大厂，基本也没被卷入最近几个月的裁员风波。

南京GDP全国前10，人均GDP前4，人均社消第1，经济社会基本面比较优秀

南京是一座非常稳的城市，江苏一直都很稳，实业大省的抗风险能力很强。苏州、南京都是典型的全能型城市，经济基础非常坚实，不求闻名显达，也不偏科侧重，软件、硬件，工业、三产，制造、化工，样样好样样不是最好，这样其实就挺好的。

所以说，南京的基本面相对周边城市没什么问题。外来人口增加方面，去年南京还跑赢了苏州。疫情方面的控制，南京做得非常好，相比而言，对于经济社会保障得更好。

楼市板块图，没有分开江南江北并不科学

那么，南京楼市的困难在哪里呢？笔者认为，是板块分层策略的错配，错配不一定等于错。从河西（本文指奥体和奥南）到江北，笔者认为思路是一脉相承的，但不代表市场接受度也一脉相承。一般城市是向南发展或向东发展为主，向西、西北发展难度极大，然而南京就这样做了。先是河西，客观地说，河西CBD的建设是花了力气的，由于区位的禀赋，并没有成为南京的CBD，和预期的期望比较下来，未能实现。河西的问题是沿江，辐射能力被自然减半，白白浪费可惜，不如搞个大河西，也就是江北。

作为南京三分之一以上面积的江北，一直缺乏内生动力，经济偏弱。长期以来，在全省江北沿江县（县改区）中，六合和江浦都比较靠后。河西开发得高不成低不就，可以承接引领江北发展的现实需要。并不是说河西有多大经济上的辐射能力，但是能带动江北城市建设的发展却是水到渠成，江北的土地水涨船高。

南京常常和苏杭一起比较，经济上差苏州很多，财政上差杭州很多，按理说，以南京的经济区位，会逐步被越甩越远。城市建设是南京相比苏杭的强项，但南京的常住人口差得很远、土地也比较少，江北开个口可以解决很多问题，比如土地转让收入，建成区的扩大，平抑江南房价等等。

前一轮发展以高新区为主的江北时，桥北也曾经很火……但不等于江北核心区会变成桥北，桥北也没什么不好

凡事有利有弊，南京舆论能把区位较差的两个地方，送上一线板块，这本身已经非常了不起。河西发展了20年，基本算站住了，但并不稳。但是江北困难较大，存在着市场的阶段性热度与实际认可度之间的矛盾，供应量和需求之间的矛盾，规划和实现之间的矛盾，定位与结果之间的矛盾……笔者认为，这些矛盾都不小。

若是换新街口上，南京可以前进很多

几年下来，南京楼市最具代表性的板块就是两个，一是河西，二是江北，分别代表现实的TOP和未来的TOP。然而，事实并非如此，河西在南京算比较高端的板块，但绝不是TOP1，同理江北是新城区板块中叫得最响的，但也不是TOP1。笔者的朋友同事来南京开会，住过河西的多数流露出与南京城市地位不相符的感受，以此和中部地区省会对比，认为差不多。几乎每座大城市都有一个最拿得出手的新城区，南京的这个并不亮眼，特别是萧条。

这几年大家越来越感到，摩天大厦其实没什么用，除了无人机爱好者拍照片PS

从新区发展速度看，江北的城市界面比较缓慢，区位硬伤不是几条过江通道可以解决。外地人一看，觉得没看到什么，也会因此而看低南京，显而易见，南京层次最高的新城也就这样，别的还能如何？其实江北并不是南京的新城中最好的，可是很多人不知道，包括在南京的人。

江心洲是类似河西和江北之间的过渡

河西和江北作为南京的楼市名片，并不适合用于代表南京的现在和未来，尤其是江北的层级，实际上是存在错配的。但是河西和江北，为南京房地产市场的历史贡献很大，需要被尊重和承认。至于未来如何，没有人会知道，近几月国内外超预期的事情发生得不少了，无法分析预判。