前言

作为四大直辖市之一的重庆市，政府明确提出了“高起点、大手笔、 现代化”的发展方针，而重庆市更是国家中心城市、超大城市、国际大都市、长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心、西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开放高地，同时江津区位于重庆市西南部，地处长江要津而得名，是长江上游重要的航运枢纽和物资集散地，拥有良好的物流基础和完备的贸易流通业发展基础，交通便利，是不可多得价值洼地。

重庆国储物流有限公司正是在这样宏观的产业背景下选择构建重庆国储珞璜智慧物流园项目来实现这 一宏伟目标。本项目规划占地面积1000亩 ，其中仓储物流用地约700亩 ，配套商贸用地占地面积约300多亩 ，规划主要构建物建筑面积约80万 平方米，计划投资资金约20亿元。项目规划打造具有世界影响力的现代化、智能智慧化、多功能国际贸易与物流中心，以国际、国内贸易为主题，以供应链物流为基准点，提供智能智慧物流仓储、高端技术、现代化供应链加工产、金融服务、进出口报关、物流配送、电子商务、会议展览、市场综合配套、物流配送等一站式物流服务基地于一体，功能分区包括物资仓储区、物资加工区、商贸交易区、物流配送区、国际贸易区。

图表0-1 物流基地示意图

重庆国储珞璜智慧物流园项目的发展目标是：以现有 1000亩土地为龙头和核心区域，借力重庆国储物流有限公司的强大实力，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个重庆地区最真正的、可行的、具有现代化规模效益的最具特点的、最具影响力、最具贡献的国际贸易全产业链服务项目。

1.1.1 项目名称

重庆国储珞璜智慧物流园项目

1.1.2 项目承办单位

重庆国储物流有限公司

1.1.3 项目总征地面积

项目总占地面积约1000亩 ，其中：商贸用地300亩 ，仓储用地700亩 ，主要建设五个功能区域：

图表1-1 项目各大功能板块示意图

1.1.4项目产品规模

项目建设后，预计建设后十年总收入达到150.23亿元（不含入驻企业产值），每年可实现年销售质量体系收入150,225.38万元规模（十年平均，不含入驻企业产值），项目十年期年均给政府带来税收约27,281.89万元（含所得税，不含入驻企业纳税），具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。

1.1.5 项目投资规模

投资估算与财务核算说明：

本项目建议书只针对大项资金进行投资估算与财务测算，待到项目进入库后，对项目进行概念规划、可行性研究报告的编制后，再进行详细核算（含财务、投资、主体建筑规划等）。

项目总投资约200,000.00万元，其中：固定资产150,000.00万元，流动资金50,000.00万元。

图表1-2 项目总投资额度一览表（单位：万元）

1.2 项目总体描述

1.2.1 目前重庆市物流园区诟病

“互联网 物流”、“互联网 物流园区”已成为国家战略背景下行业的发展趋势；而平台型经济例如APP STORE即是基于平台而产生的盈利模式，实体的房地产交易所、虚拟的阿里巴巴等都是平台经济的产物。在互联网繁荣发展乃至物联网方兴未艾的背景下，行业网络化平台化成为创新突破点。但是，目前重庆市并没有现代化的物流园区，并且物流园区的确切概念和运营模式都不清晰：

第一，盈利模式单一。主要利用基础功能来盈利和依靠土地增值获利。主要集中在园区物业管理费用、土地增值、国家政策优惠等方面，缺乏利润创新点，发展往往停滞不前。

第二，粗放式发展，缺乏系统规划指导。在政府促进物流园区发展的政策背景和优惠下，出现了大量缺乏规划和管理的园区，甚至是利用园区进行“圈地”，园区中入驻物流企业数量少，园区空置率高，难以形成规模效应和行业集群效应，造成园区、车辆设备、人员以及基础设施等物流资源的浪费。

第三，同质化竞争趋于严重，客户粘性降低。物流园区之间同质化竞争现象日趋严重，区域范围内园区的盈利水平上升会引发周边不规范的仓库甚至是普通民居改造的门面房加入到物流企业的争夺。不规范园区缺乏政府监管，设施不健全，但由于低成本往往以低价吸引物流企业租用。同时，由于缺乏合理的规划，园区内的物流企业往往业务重叠和服务空间范围重叠，相互之间采取低价竞争策略抢夺货源，利润空间逐渐下降。

第四，信息化网络化程度低。虽然物流园区交易大厅的出现促进物流园区的信息化发展，但是国内很多物流园区仍保留原始粗放式运营方式。由于园区运营关系的存在以及园区入驻企业追求企业自身利润最大化的目标所限，基于博弈心理，物流企业不具有共享货源的主动性。由于缺乏调动企业共享货源的激励机制，交易大厅发挥的信息共享作用微乎其微，园区、专线公司、货主、车辆之间的信息孤岛仍旧存在。

1.2.2 项目的核心价值

项目的建设以实体化与线上相结合，以科学发展观为指导、以循环经济为着手点、以现代科技文明为内涵、以环保节能为重点打造重庆国储珞璜智慧物流园项目，将实体的仓储、加工、配送与线上的信息资源网络相结合更能发挥平台的集成共享作用，在互联网与物联网的基础上，形成线下基于实体智慧物流园区、线上基于数据库资源共享的智慧物流园平台。

项目作为加工商、材料商、贸易商、服务商组织的平台，线下由于地理区位因素将以上资源聚集整合，综合考虑区位条件、市场需求、商品流向、资源环境和交通条件等，建立高度流通的智慧物流园区网络。充分利用服务企业、金属仓储于大宗货物产业链、客户以及辅助组织（特别是政府机关）的互动机制，为整个产业链提供物流、资金流、商流、信息流为一体的智慧物流园区平台。基于供应链的运营结合物联网系统，相关数据可以迅速反馈到货主企业，实现线上快速匹配、手持终端路线实时优化、实时可视查询、自动结算等功能。

图表1-3 项目功能配置表

六大服务将使重庆的相关产业链得到全新突破和转型升级，实现由低端仓储业务向高端物流服务延伸、向现代物流服务换挡提质，单一化服务向多元化产品，低附加值向高质量的转变，届时项目的物流产业也会成为重庆地区最具特点、最具规模、最具影响力、最具贡献的产业之一。现就六大板块分析如下：

1、物资仓储服务

仓储区将打造建立成为自动化、智能化、多功能的现代化物流仓库，大力引入先进的配套设施、高端的代表技术、出色的行业人才和优秀的管理模式，仓库规划分为平面仓库、立体仓库和集装箱货场。物资储存种类分为期货物资、黑色金属物资、有色金属物资及其他散件物资，仓储能力达到吞吐量至少600万吨以上/年，经营创收至少1.2亿元/年。

2、物资加工服务

根据仓储物资品种分类，投资先进的加工设备进行产业配套，开展中、高端精细加工产业链的服务和延伸，加工区达到加工各类物资100万吨以上/年，经营创收至少5千万元/年。

3、商贸交易服务

该区域是物流园重点打造和推广的项目之一，是最集聚人才流、物资流、信息流、资金流、商流的区域，也是政府招商力度最大和项目盈利能力最强的发展区域。

该区将建立综合服务中心（中心业务包含：金融服务、期货交易、进出口报关、物流配送、电子商务、会议展览、市场综合配套服务等六大重点服务项目）。建设综合物资交易市场（市场业务包含：商贸门市、物资分零配货中心），为各类客户提供高效的一体化商贸服务，从而形成创新型的独特物流商业模式。结合珞璜园区现有的三大优势前提下，积极打造珞璜的第四大优势，即建成大贸易平台。

初期预计，市场交易额体量可引进400家以上商户入驻，交易区计划实现各类物资贸易量至少200万吨/年，综合产值收入至少200亿元/年。成熟以后，贸易量至少500万吨/年，综合产值收入至少500亿元/年。

4、物流配服务

在物资仓储区和商贸交易区建成大型的停车区，为客户提供强大的物流配送服务，通过整合资源，共享信息、优化配置的同时，大大提升整体作业效率和服务质量，进一步降低物流成本。配送区计划配送各类物资至少150万吨/年，综合产值约5千万元/年。

5、电子商务服务

项目与国内知名的B2B网站合作，如：找钢网、欧冶云商、上海钢联合作，对接数据接口，为项目实体提供一站式的供应链商务合作，增加企业营业额的同时降低企业运营成本。

图表1-4 电子商务服务鱼刺图

（备注：项目的搭建是提供整个产业链运作达到最优化，以最少的成本，令产业链从采购开始，到满足最终客户的所有过程，MBA、EMBA等管理教育均将企业供应链管理包含在内。独特的供应链服务模式不再拘泥于各个企业各自为战的运作模式，而是切实走到整个产品产业链的矿产、加工、采购、展销、物流企业的运作中，采用独特的管理模式，提供信息流、商流、资金流、物流等一系列管理服务，最终实现为企业去除库存、提高效率、增长盈利与预测收益的终极目标。）

6、国际贸易业务

项目采用“双轨并行”战略，逐渐拓展国际贸易业务的同时，以强大的物资仓储服务、物资加工服务、商贸交易服务、物流配服务与电子商务服务为落脚点，为公司与项目的国际贸易服务公司、人才的引进招商打下夯实基础。

图表1-5 项目国际贸易战略规划图

1.3 项目承办单位介绍

1.3.1 项目单位基本情况

项目承办单位为重庆国储物流有限公司（以下简称：重庆国储）。我公司是国家粮食和物资储备局下属四川储备物资管理局四三六处于1998年出资兴办。地处大渡口区茄子溪，仓库占地面积180亩，库容5万平方米，设计储存能力14万吨。公司下属西彭分公司地处九龙坡区西彭工业园区，占地72亩，储存能力3.5万吨，是上海期货交易所在西南地区唯一指定的铝锭交割仓库。

目前公司主要开展仓储物流服务，从事物资装卸、仓储、物流配送、金属加工、金属贸易、金融物流等业务，依托“国储”品牌的影响力，已成为重庆市主要的钢材现代物流基地（最大的板材市场和加工基地），在行业中一直处于领先地位。近三年，公司仓储、加工质量体系、贸易等主营业务呈现不断增长的态势，各项业务迅猛增长，年均产值增长幅度10%以上，营业收入2.32亿元，税收2300余万元，解决就业300多人，被大渡口区评为“A级纳税企业”。2002年被重庆市质监局和市仓储协会评定为“特级仓库”；2004年通过ISO9001质量体系认证；2008年被中国仓储协会评为“中国四星级仓库”；2013年通过重庆市安全生产标准化三级验收；2016年取得上期所铝指定交割库资质。

公司下属西彭期货交割库2017年投入运营，主要从事有色金属期货、现货仓储，目前核定期货铝锭2万吨仓容，已达满仓状态。

1.3.2 承办单位针对项目整体规划

重庆国储珞璜智慧物流园项目（以下简称：物流园），是公司积极响应国家及市政府号召，对接重庆市物流行业发展战略规划；顺应物流集约化、信息化、专业化发展趋势，而发起设立西南首家仓储物流综合交易基地和金属贸易投资平台。在前期各级领导考察、了解过程中，得到了江津区政府、江津综合保税区的大力支持。我们认为，江津综合保税区、珞璜小南垭铁路枢纽站、珞璜港区位优势明显,交通便利,政商环境优越,是企业投资的理想之地，我们希望将项目落户于江津综合保税区。

1、打造国有资本主导的仓储物流综合交易基地和金属贸易投资平台

顺应我国物流业集约化、信息化、专业化发展趋势，以国资和市场力量结合聚集行业资源，形成传统物流交易模式与现代物流交易模式相结合的综合性交易平台，以及现有单一化物流要素交易平台无法达到“省事、省钱、省心”的服务差异化竞争优势。

（1）国资主导

四川储备物资管理局、四三六处、重庆国储公司从政策、服务、资金等方面提供全方位支持。

（2）产业方向

在现有仓储、加工传统主营业务基础上，以仓储物流综合交易基地为载体，扩充黑色、有色金属经营业务范畴，参与金融物流等综合经营模式。充分利用交割库优势，做强期货交割，增强金融服务实体经济的能力，在促进多层次资本市场健康发展的同时，助推实体企业向高质量发展迈进。

（3）信息化发展

采用全信息化、智能化商业运作模式，结合“物联网 ”等科技信息化手段，打造线上与线下结合的物资交易平台、智能化仓库，引进国际知名物流基地上海港、青岛港先进信息系统，专业APP等多种前沿技术，为区域市场提供全新的现代化仓储物流综合服务，努力建成西南最大的金属贸易投资平台。

2、立足重庆、辐射西南、走向全国

公司现有主要合作单位，攀钢、酒钢、太钢、安钢、新疆八一（宝钢）等国内一流钢厂10余家。现有主要核心客户，重庆江南金属公司、格力电器、厦门建发、兵工西南公司等50余家。其余固定客户100余家。由于品牌优势明显，传统业务发展迅猛，新兴业务不断扩张，各地客户数量持续攀升。经市场分析预测，未来1至2年，各类中大型优质客户将达到200家以上，总共有望超过300家以上。位于大渡口区茄子溪的现有仓库长期处于超负荷运行状态，实施“走出去”外延式发展，适时延伸产业链势在必行，实现企业做大做强做优的时代机遇已经来临。

（1）立足重庆

物流园成立之初，利用江津综合保税区的区位优势，通过承接公司现有传统（仓储、加工）业务逐步转移产能、异地发挥品牌优势、平稳过渡现有客户、持续拓展新兴业务，始终确保竞争力处于重庆领先地位，为打造全新的现代化仓储物流综合交易基地夯实基础。

（2）辐射西南

随着兰渝铁路的开通，大量铝锭和氧化铝原材料的生产商、供货商、贸易商等各类商家将落户重庆。同时，上海期货交易所将对重庆铝期货交易给予政策支持，着力提升重庆市场期货交易量。分公司作为上期所在重庆指定的唯一铝锭交割库，成为了连接西部资源与东部终端客户的中转枢纽。经市场调研，物流园运营稳定后，期货交割业务配套其他主营业务，完全有能力和实力在西南区域拥有绝对领先优势，形成影响西南区域物流业发展的风向标。

（3）走向全国

物流园建成后，重庆国储将全部业务、产能整体平移，将“大本营”转移至珞璜，实现产能规模、业务形态提档升级，建成“中国西部地区仓储物流”重要的连接点和集散地。重庆作为国家“一带一路”战略支撑点，珞璜作为“长江经认证培训济带”沿岸关键点，具有得天独厚的地理优势，我方业务形态与珞璜区位优势、功能定位良好结合，集成各方优势资源，吸引全国客商在江津注册注资，物流园将凸显行业竞争力，成为全国重要的仓储物流综合交易基地，同时为地方经济做出重要贡献。

定制化可行性研究报告请咨询思瀚产业研究院。

目录................................................................................................................................ 1

前言................................................................................................................................ 5

第一章 总论.................................................................................................................. 7

1.1 项目概况......................................................................................................... 7

1.1.1 项目名称.............................................................................................. 7

1.1.2 项目承办单位...................................................................................... 7

1.1.3 项目总征地面积........................................................................重庆.......... 7

1.1.4项目产品规模....................................................................................... 8

1.1.5 项目投资规模...................................................................................... 8

1.1.6项目拟建地址....................................................................................... 8

1.1.7建设工期............................................................................................... 8

1.2 项目总体描述................................................................................................. 9

1.2.1 目前重庆市物流园区诟病.................................................................. 9

1.2.2 项目的核心价值.................................................................................. 9

1.3 项目承办单位介绍....................................................................................... 13

1.3.1 项目单位基本情况............................................................................ 13

1.3.2 承办单位针对项目整体规划............................................................ 14

1、打造国有资本主导的仓储物流综合交易基地和金属贸易投资平台 14

（1）国资主导............................................................................................ 14

（2）产业方向............................................................................................ 14

（3）信息化发展........................................................................................ 15

2、立足重庆、辐射西南、走向全国........................................................ 15

（1）立足重庆............................................................................................ 15

（2）辐射西南............................................................................................ 15

（3）走向全国.......................重庆..................................................................... 16

1.4项目建议书编制依据....................................认证培训................................................ 16

1.4.1法律法规............................................................................................. 16

1.4.2 有关政策性依据文件........................................................................ 16

1.5项目建议书研究范围.................................................................................... 17

1.6项目建议书编制原则.................................................................................... 17

1.7 结论.......................................认证........................................................................ 18

第二章 项目的必要性与可行性................................................................................ 19

2.1 项目的必要性............................................................................................... 19

2.1.1 项目的建设有利于引导和转化重庆市潜在物流需求的必要........ 19

2.1.2 项目的建设有利于解决有色、无色金属以及大宗商品诸多诟病 20

2.1.3 项目的建设有利于支持重庆市有效的物流市场的机制建立........ 21

2.1.4 项目的建设有利于提升生产企业竞争力的需要............................ 22

2.1.5 项目的建设有利于加快流通方式创新的需要................................ 23

2.2 项目的可行性............................................................................................... 23

2.2.1 项目政策具备可行性........................................................................ 23

2.2.2物流需求放量支撑项目可行............................................................. 25

2.3.2 开发建设模式合理支撑项目可行.................................................... 25

2.3.3经济效益显著支撑项目可行............................................................. 25

第三章 行业与市场分析............................................................................................ 27

3.1 重庆市物流行业分析................................................................................... 27

3.1.1 重庆物流现状分析............................................................................ 27

1、重庆物流发展优势及机遇...........................................................认证......... 27

2、重庆物流发展劣势................................................................................ 28

3、重庆物流业发展的威胁........................................................................ 29

3.1.2重庆物流业发展建议及SWOT分析............................................... 29

3.2 中国物流行业分析....................................................................................... 30

3.2.1 全国物流园区地理分布调查............................................................ 31

3.2.2 物流园区类型调查............................................................................ 31

3.2.3 物流园区占地规模调查.................................................................... 32

3.2.4 物流园区投资规模调查.................................................................... 33

3.2.5 物流园区内入驻企业和实体的主要类型调查................................ 33

3.2.6 物流园区的收入来源及产值调查.................................................... 33

3.2.7 物流园区发展过程中遇到的阻力调查............................................ 34

3.2.8 物流园区内的典型设施、设备调查................................................ 34

3.2.9 物流园区创税能力调查.................................................................... 35

第四章 物流园区规划建设总体思路........................................................................ 36

4.1园区建设目标、思路、策略及依据............................................................ 36

4.1.1 园区建设目标.................................................................................... 36

4.1.2 园区建设思路.................................................................................... 36

4.1.3 园区建设策略.................................................................................... 36

4.2园区功能规划................................................................................................ 36

4.2.1 物流园区功能规划原则.................................................................... 36

4.2.2 园区功能规划构成............................................................................ 37

4.3物流企业类型规划........................................................................................ 39

4.4园区分区规划................................................................................................ 40

4.4.1 园区分区规划依据............................................................................ 40

4.4.2 园区分区规划原则............................................................................ 40

4.4.3 重庆国储珞璜智慧物流园区分区构成............................................ 41

4.5园区配套基础设施规划................................................................................ 42

4.5.1 项目设计、施工及安装规范............................................................ 42

4.5.2 基础设施基本布局............................................................................ 43

4.5.3 园区道路交通基础设施规划............................................................ 43

4.5.4 园区电力设施规划.....................................................................iso9001....... 43

4.5.5园区通信工程规划............................................................................. 44

第五章 智慧物流园区运营........................................................................................ 46

5.1 运营概况....................................................................................................... 46

5.2 组织机构....................................................................................................... 47

5.3 经营模式....................................................................................................... 47

5.4 运营策略....................................................................................................... 48

5.5 物业支持....................................................................................................... 49

5.6 园区竞争优势塑造及提升........................................................................... 49

5.6.1 积极开展供应链金融服务................................................................ 50

5.6.2 有效推动供应链管理优化................................................................ 50

5.6.3 广泛整合资源构建供需体系............................................................ 50

第六章 投资规模估算及融资投资计划.................................................................... 52

6.1 建设投资估算............................................................................................... 52

6.2 固定资产投资............................................................................................... 52

6.3 流动资金....................................................................................................... 52

6.4 总投资估算................................................................................................... 52

第七章 财务核算........................................................................................................ 54

7.1 财务核算说明............................................................................................... 54

7.2 收入测算....................................................................................................... 55

7.3 成本核算....................................................................................................... 55

7.4 财务评价分析............................................................................................... 56

7.4.1 盈利能力分析.................................................................................... 56

7.4.2 利润与利润分配表............................................................................ 58

7.4.3 项目盈利能力.................................................................................... 58

7.5 财务生存能力分析....................................................................................... 59

7.6 不确定性分析............................................................................................... 59

7.6.1 敏感性分析........................................................................................ 59

7.6.2盈亏平衡分析..................................................................................... 60

7.7 评价结论....................................................................................................... 60

第八章 经济效益和社会效益评价............................................................................ 61

8.1 经济效益评价............................................................................................... 61

8.2 社会效益评价............................................................................................... 61

8.2.1 增加和转移重庆市就业机会............................................................ 61

8.2.2 加速重庆市经济发展，优化产业结构............................................ 61

8.2.3 加快重庆市城市化进程.................................................................... 62

8.2.4 加快完善重庆市城市功能结构........................................................ 62

8.2.5 加快改善重庆市投资环境................................................................ 62

8.2.6 加快推动重庆市物流产业发展........................................................ 62

8.2.7 加快提升重庆市管理物流市场的能力水平.................................... 62

第九章 项目风险分析................................................................................................ 64

9.1 建设风险....................................................................................................... 64

9.2 市场风险....................................................................................................... 64

第iso9001十章 综合评价结论 66