而在另一种更普遍的模式下，银行（抵押权人）和抵押人一般约定最高额抵押担保的最高债权额或者最高贷款余额，如最终确定的包括本金在内的债权债务总额超出约定的最高限额，抵押权人享有的的优先受偿权应限于最高额抵押合同约定的债权最高限额，其余部分不得向抵押人主张。
裁判要旨
从最高额抵押的登记信息来看，最高债权限额为19000万元，最高额抵押合同虽约定担保范围包括借款本金、利息、罚息以及其他实现抵押权的费用等，但最终的实际债务合计已超过登记的最高限额19000万元。若依照此债务范围认定，将使抵押权所担保的债权突破最高债权额，事实上成为无限额，与抵押人签订抵押合同的预期和物权法、担保法的立法本意相悖，因此抵押权人仅能在19000万元的范围内行使优先受偿权。
案情简介
1、2014年10月16日，海口农商行与明光酒店公司签订了《固定资产贷款合同》，贷款金额为15000万元。同日，海口农商行与明光酒店公司签订《流动资金贷款合同》，贷款金额4000万元。
2、2014年10月16日，海口农商行与明光酒店公司签订《最高额抵押合同》，以明光酒店公司自有房产为上述债权提供最高额抵押担保，并办理了登记，约定最高额贷款余额19000万元。同日，海口农商行与明光酒店公司签订《最高额质押合同》，以明光酒店公司的经营收费权提供最高额质押担保，并在中国人民银行征信中心质押登记，最高额贷款余额19000万元。两份合同的担保范围均为本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。
3、2014年11月27日，海口农商行发放19000万元贷款，而后明光酒店公司未能按约定的还款计划偿还借款。海口农商行享有的债权总额超过19000万元（本金、利息、罚息、赔偿金以及实现债权费用等合计）。
4、一审：原告海口农商行起诉明光酒店公司，请求偿还借款，并对案涉抵押物、质押物在享有优先受偿权。海南省高院判决借款人明光酒店公司应当偿还借款，海口农商行在19000万元限额内对抵押物、质押物享有优先受偿权。
5、二审：海口农商行不服一审判决提起上诉，请求改判对抵押物折价、变价后的价款在债务总额范围享有优先受偿权，对质押物在债务总额范围内享有优先受偿权。最高法院认为案涉优先受偿权的范围应以19000万元为限，故判决驳回海口农商行上诉，维持原判。
裁判要点
本案的争议焦点是，一审判决海口农商行在19000万元限额内享有优先受偿权的认定是否正确，即海口农商行是否能在最终债权总额范围内对抵押物、质押物行使优先受偿权。
海口农商行认为贷款合同约定的本金19000万元，以及由本金产生的利息、复利、违约金等其它费用合计的债权总额即便超过最高额抵押登记的限额，海口农商银行仍享有优先受偿权。最高法院认为，从受理抵押、质押登记机关登记的信息来看，最高债权限额均为19000万元，案涉担保合同虽约定担保范围包括本金、利息、罚息以及其他约定的费用，但最终结算的债务总额已经超过登记的19000万元限额。若支持海口农商行农商行的主张，“将使抵押权所担保的债权突破最高债权额，事实上成为无限额”，与双方签订最高额抵押合同的预期和物权法的立法本意相悖，故判决海口农商行仅在19000万元范围内享有优先受偿权。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。我们就最高法院有关本案的判决涉及的实务要点梳理如下，以供实务参考：
1、从前文[最高额抵押的“限额”是指“债权最高额”还是“本金最高额”？（上）]引述的（2016）最高法民终595号、(2016)最高法民终727号判例来看，最高法院对抵押人和债权人之间最高额抵押的限额是指“最高本金限额”的约定表示了明确的支持，即认定该种约定不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。那么问题的核心实质上就回到了最高额抵押权、最高额质押权的最高限额是指“最高债权限额”是否构成物权法定的内容，如构成物权法定的内容则不允许当事人擅自变更，该种约定将不能产生物权效力，即债权人将失去行使优先受偿权的依据。从最高法院所持的第一种裁判观点来看“最高额抵押、质押权的限额是指债权最高限额”并不构成物权法定的内容，允许当事人以意思自治的方式约定该限额是“本金最高额”，最终决算时本金余额未超过约定的限额，银行（抵押权人）有权就包括本金在内的全部债权范围内对抵押财产行使优先受偿权，即使该债权总额（本息、利息以及其他费用等）已经超过了约定的最高额抵押担保的最高限额。
2、但即使认为此“最高限额”不构成物权法定的内容，是否真的就可以任由当事人“肆意”约定？答案显然是否定的。最高额抵押的制度目的是仅办理一次抵押物登记就可以对一个时期内多次发生的债权作担保，以更加便捷省时的加快资金融通。因此从该制度的基本的前提上来讲，对于被担保的债权的最高限额应当是明确的，如果没有约定最高限额或者约定不明确的，应认为最高额抵押合同不成立。以此审视当事人约定的“最高本金限额”模式，如果认可该种约定的有效性，当最终的借款本金余额未超过（小于或者等于）约定的最高本金限额时，银行（抵押权人）有权在全部债权范围内（本金、利息以及其他费用之和）对抵押财产享有优先受偿权。显然最终的债权范围极有可能超出当事人约定的最高限额，而随着时间的推移，该笔借款本金将不断产生利息、罚息等费用，最终的债权范围以及抵押人可能承担的责任范围都处于不确定状态，而物权法、担保法的本意以及抵押人签订最高额抵押合同时的预期恰恰是抵押人仅在约定的最高限额范围内承担担保责任。也即是说，尽管抵押人和银行（抵押权人）约定的“本金最高额”模式表面上存在最高限额，但却变成了事实上的无限额，有无限加重抵押人担保责任的风险，应视为最高限额约定不明确。
3、再引申一步，在认定“本金最高限额”模式最高限额约定不明确情况下，法院有三种操作思路：第一，以最高限额约定不明确为由认定最高额抵押合同欠缺必要成立要件，合同不成立，抵押人不承担担保责任；第二，认定最高额抵押合同不成立，以一般抵押合同关系认定，即在债务人不能偿还借款时，抵押人仍应承担抵押担保责任；第三，不论当事人约定“本金最高额”还是“债权最高额”一律按照最高额抵押的基本原理，认定为最高债权额，并且抵押权人应在此限额范围内承担担保责任。显然，第一种认定方式在抵押人已经明确表达了为借款人提供担保（最高额抵押担保也是担保）的情况下，如免除抵押人的担保责任，将损害债权人（银行）的正当权利。依据第二种认定思路，将其认定为一般抵押合同关系，一方面有违最高额抵押制度的基本法理，另一方面也超出了抵押人承诺提供抵押担保时的初始预期。因此，笔者认为在不存在其他可以否定最高额抵押合同效力的情况下，不论当事人约定了哪种最高限额形式，都应基于最高额担保制度的基本原理认定为最高债权限额，银行（抵押权人）仅能在约定的限额内行使优先受偿权。
相关法律法规
《物权法》
第一百七十三条 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第二百零三条 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《担保法》
第五十九条 本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】
第八十三条 最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
法院判决
以下是本案判决书中“本院认为”部分，最高法院就案涉担保物权优先受偿权范围的问题的论述：
最高法院认为：“三、一审判决关于海口农商银行在19000万元限额内享有优先受偿权的认定是否正确问题。
本院认为，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。根据物权法第二百零三条和担保法第五十九条的规定，最高额抵押权本质在于其所担保的债权为不特定债权，且具有最高限额。最高额抵押所担保债权的范围，可包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等，但总计不得超过已登记的预定最高限额，超过部分，抵押权人不能行使抵押权。担保法解释第八十三条第二款亦明确规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。
海口明光大酒店有限公司、海口农村商业银行股份有限公司龙昆支行金融借款合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2017)最高法民终230号]
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