提问：星叔现在关心的就是自己手里的几套房子要不要卖出去？卖吧，怕卖亏了，万一以后房价要涨呢？不卖吧，怕以后更难卖。您觉得多套房持有者到底要不要卖掉多余的房子呢？

回答：我国城市的空间已经普遍被拉得足够大，最小也是原来的三个大；城市住房套数早已超过户均多套

我国的城市，从普遍意义上来说，不会再疯长身体了，长个子了，因为骨架已经长成了，现在要开始长肌肉、长身体的机能，要开始长知识修养这些后天的东西了。

城市化到了普遍15岁的青春后期。

当然过了15岁还有身体往上窜的，那就是少数了。所以我们开始了城市的分化。

从地产价值来说，就是： 普涨结束，开始了此消彼长！

具体要不要抛售房子要分开来看：

首先就是三四线城市和县城。小城市的房子，总归是没有大城市的房子有投资价值的，但是也不是完全不值得投资的。

但是，现在的楼市毕竟不同往日了，小城市的房产持有者还是要担心房价问题的。本来在小城市买房，赚的就没有大城市多，如果亏本了，那干脆别投资了。

另外，这里的房价未来几年比较难涨，由于zc的压力和未来需求的压力，所以，没说你现在就抛售，起码尽快脱手吧。

其次就是人口流失严重的城市。房子最后的支撑还是人口，需求没了，就像是黑龙江鹤岗一样，那就没人买房了，你多套房也赚不了啥钱。

长时间内来看，人口流失不至于太严重，但是那些产业支撑不了的城市，那些发展迟缓的城市，在这些城市拥有多套房，你得警惕风险了。

总的来说

不是中心城市的，买房投资要谨慎；

不在三大城市群的，也要慎重。即使在某些中心城市的，也要谨慎；

做短期投资的也要谨慎！

提问：星叔，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。

详见内部资料《破限购代持方法 如何完美规避所有风险》

提问：星叔您好！我92年在深圳工作 目前还没结婚，月薪资12K，深圳房子买不起，目前手上估计30-40子弹，目前想考虑深圳周边的房子这样可以做到每日通勤，由于惠州个人觉得比不上东莞的发展前景，所以想考虑东莞，星叔觉得可以吗？买东莞的话建议买哪个区呢？上次问过您长安和凤岗哪个后期发展潜力大，您说凤岗，您觉得凤岗的优势在哪呢？可以帮小弟我捋捋吗？拜托星叔了，感谢感谢

回答：临深买房投资原则:

临深买房就是靠近深圳城区越近越好。

靠近深圳市中心越近越好。

交通越方便越好。

这是核心观点。

惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。

东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。

惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗。

塘厦和风岗是临深最佳选择!

这是临深核心资产。

地缘板块未来会有人口溢出效应，比较看好。

临深投资性价比最高的楼盘 具体详见内部分享

提问：你好，我今年准备在苏州买房子，大概五月份有购房资格，目前子弹60发，请问下入手哪里比较合适，我看了下目前只能在吴江和环太湖看看新房，看了好久了都没什么合适的，请教下还有其他地方有合适的房子可以入手的

回答：首付60可以买到200的标的，苏州环线内似乎已经没有200w的新房了。

房子越造越远，太湖旅游度假区的价格都逼进了单价2w，着实不低，尤其一路之隔农村民房严重降低舒适感。

苏州200万以内的刚需上车盘，绕不开吴中太湖度假区板块。

这个板块优缺点都很明显，自然环境没得说，很优越，商业还有待开发，交通方面5号线地铁明年就通车了。

投资客比较多，刚需自住的话还是比较合适的。

楼盘就像人一样，各有各的特色，关键找出适合自己的。

苏州投资回报率高的板块 详见内部分享

提问：添宝宝，改善居住，打算长期在苏州发展，从苏州住无锡，但发现转换成本太高，户口问题，资源，重新开始的成本，无锡所在区是最好的，苏州不是，城市能级，苏州高于无锡，在苏州生活了很多年，习惯了，后期发展也想在苏州。问题描述

1怎样才能把手上了可用的这3套房子做最大优化？

2，优化以后，能有最大的投资潜力和提高手上现金流？

3，优化以后，如何能满足居住改善的同时，还能提升投资潜力？

4，因为无锡所在的区域算最好的，周围配套还在继续进行中，也可以住无锡2年，说不定房价会再涨涨，等孩子大点儿再回苏州，不过这样也很折腾。

从投资角度看，您觉得这样有必要吗？意见汇总 请老师帮忙出意见，给予1到2套方案，谢谢！

回答：从你2个提问中看的出来，你的核心需求和问题点是改善居住 学区 资产配置。

首先不建议再回无锡，你的一开始思路是正确的，城市转换成本太高，还有就是重新开始的成本。城市迁移成本最低的时候是单身 年轻。

既然生活苏州多年，而且苏州能级更高，资源就更多，所以改善就在苏州。

接下来说说资产优化配置和提高现金流，具体说2个方案:

从你的资产情况来看，苏州，无锡，襄阳各一套，3套中除了苏州和无锡可以继续保留持有，襄阳建议出手长持价值不大。

1、出掉襄阳，子弹100，加你手上子弹，重新在苏州买改善房，带学区。

2.出掉襄阳，子弹100，把无锡房子截断作抵押，可以抵押7成，可以有280-300的现金流，然后苏州买改善房，带学区。

二个方案区别在于现金流的不同，所以看你买改善房总价来选择，同时结合你的月供能力，也可以预留1-2年月贷抵抗风险。

提问：星叔你好，本人已婚，夫妻俩均属县城双职工，在宁海县城有自住房且无房贷，故有意向在宁波买房投资，预算300W以内，首付40%，有以下几点问题望帮助解决: 1.首付来源于得先卖掉一套鸡肋房(鸡肋房是双房产证，地处宁海县城，目前用于出租，140平，1万一平挂出去很久无人问津)，该房是否还得再降价卖出？如何卖可以快速出手而不亏？2.若等双证房卖出凑首付是否会错过这段时间的黄金买房期？宁波房价是否会在短期内涨幅扩大？

回答：双房产证 县城，是你出手房子周期很长的硬伤所在，建议可以考虑适当降价。

置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。

换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

宁波楼市就是杭州楼市的影子股。未来杭州会有新高，外溢后宁波也会补涨，也会有新高。只不过要等个几年了。

当下宁波楼市依靠杭州湾拉低房价，然后东部新城这边暗涨。

不过现在宁波也已经到尾声了，因为这一波购买力也差不多用光了，需要养一养。

宁波是地价驱动的房价上涨，未来短期几年内不会有大涨，你置换现在可以先卖起来，然后慢慢选，不着急入手。

宁波投资回报率高的板块 详见内部分享

提问：星叔你好，新人小白继续提问，我们江苏宿迁泗阳县城的房子星叔不建议入手，之所以想入手是考虑县里去年刚开通了高铁，25W星叔建议投资沈阳，考虑到坐标上海，江苏人，沈阳貌似比较远，星叔是否有附近可以投资的地方建议，主要是没有社保在其他城市面临限购问题，还是说子弹太少，目前楼市冷静期，先持币观望一段时间，储蓄实力，截止明年7月份上海社保满五年，作为大龄女青年，家人考虑不知道这两年是否有可能结婚，若是有可能，是否考虑蓄力上海购房？谢谢！

回答：首先关于现在是否还能买房简单说几点：

1、现在房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择。

2、刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。

3、存钱收益跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。如果综合从购买力的角度来看，你存在银行的钱，加上利息，都是在贬值的。因此，从保值和收益的角度来看，存钱，的确不是一种好的选择。

4、做好资产配置，才是最主要的。单纯的存钱，或者乱投资，似乎都不是好的选择，对于一般家庭来说，最主要的还是需要做好资产配置。

一条高铁拉不起县城的房价，除非你是自住，投资不考虑。

你的矛盾点在于上海社保即将满五和子弹太少导致的供求不平衡，如果说买周边限购城市，又要舍弃上海社保不划算。

综合看来，你手里的最大价值在于上海社保即将满五，可以有上海房票，如果说近2年准备结婚，打算上海长期发展，还是保留上海首套资格继续蓄力吧。

提问：星叔好，请问买二手房如何做到首付3成？

回答：买第二套房想操作成首套可以做2改1，具体操作方法在内部分享。

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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