随着我国经济社会发展不断深入，生态文明建设地位和作用日益凸显，很多城市调整发展模式，提出降低开发强度、降低容积率、降低人口密度，优化城市空间形态的规划定位，出现了降低已出让项目用 地容积率的情形。但目前，对于降低容积率后如何确定责任原因、核算补偿资金等一系列问题，尚 无明确规定。这种容积率的逆向变化，在没有相关法规政策支撑的情况下，需由相关部门形成协作机制，采用一事一议的方式集合各方意见进行处理。
案情摘要
2019年2月，某置业公司以在建工程转让的方式，购买了某市地产开发有限公司“黄金海岸”商住小区项目用地。根据该宗地出让合同对规划指标的约定，容积率为小于等于6.5。
2019年11月，当该置业公司按容积率6.5的规划指标设计了项目总平面图，报审修建性详细规划时，却被告知因控规调整要将项目容积率由6.5降至4.0。项目容积率调减了2.5，意味着房屋建设面积将减少2万多平方米，造成逾3000万元的经济损失。该置业公司遂立刻向转让方某市地产开发有限公司提出违约赔偿要求。某市地产开发有限公司则表示，自己对于项目区域控规调整并不知情，项目转让前的不动产权证、出让合同等均标示项目容积率为小于等于6.5，建议置业公司自行与该市自然资源局协商退还土地出让金。
置业公司转而向该市自然资源局咨询，但得到的答复是退还土地出让金的事宜目前没有明确法律法规和政策依据，并且土地出让金是直接缴入财政专户，资金的管理部门是该市财政局。
置业公司向市财政局申请退缴土地出让金2800万元及补偿1100万元的经济损失，该局表示，国家对财政资金的使用有严格的管理制度，对没有依据的支出，他们也无能为力。
多次协商无果后，该置业公司向当地政府提出了行政复议，并准备向法院起诉。
案件解决、评析
最终，置业公司提起行政诉讼，在该市中级人民法院的调解下双方达成和解。该市人民政府组织法制办、住建、自然资源、财政等部门对项目容积率调整问题进行分析，确定了损失补偿核定及补偿方式，妥善处理了纠纷。
项目用地容积率降低后是否应退还土地出让金，可借鉴的案例不多，对问题处理只能结合现行的法律法规进行分析处理，可从以下几个方面着手。
提醒
容积率是房地产项目重要指标，对于开发商来说容积率越高，就意味着能建设的建筑面积越大、能实现的销售金额越高，似乎能赚到的利润也就越多。虽然容积率与利润这两个指标并非在任何情况下都是成正比的，但实践中土地容积率上调情况更为普遍，各地对于容积率调整的规范性文件大多规定的是容积率上调的审批程序以及应补交出让金的核算方式，对于降低容积率的处理少有明确的规定。容积率逆向变化相关规定的缺失，使得在处理因规划调整、开发能力等原因降低容积率的情况时，没有应对的举措。
为适应绿色文明的发展目标，很多城市正在逐步调整城市发展模式，部分城市提出了降低开发强度、降低容积率、降低人口密度的城市空间形态规划定位，作为加强城市形态精准规划手段之一，降低已出让项目用地的容积率的情形将更为常见。为避免政策实施过程中，因容积率降低导致纠纷争议，有必要结合现行政策，完善容积率逆向变化的相关规定。科学评估其导致价值变化，并分析各种变化原因对应责任主体，分类确定处理措施。
来源：中国自然资源报
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