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2020货币大放水

房价会像前两次一样暴涨吗？

导读

全球经济下滑，货币大放水之后，太多的人都会觉得货币大放水，钱不值钱了导致通胀和房价的上涨。近几个月阿旺碰到很多有此类想法而购房的客户。那么应点击该把房把钱换成房子吗？ 2009、2015、20上海20都是在全国经济很差、失注册公司业率高、国家为了能激活经济都在猛放水，前点击两次房价都暴涨了，很多人觉得这次2020也会暴涨。阿旺觉得此上海市次不会像前两次一样暴涨，和前几年的两次暴涨存在不一样的地方，理由如下：

01利率政策的不同

前两次的调控手段还是较为单一，简单粗暴，一放水，所有的资金马上注入房地产市场；那时候的利率都是统一的，利率一降，所有的利率都跟着降，而现在不同了，弄了个LPR,这下好了，即使利率再降，但是房贷的利率最低4.65%不会再降了上海市。这也是为什么国家在去年年底急于推出这个LPR的一个重要原因之一——受到保护了！这个问题我在去年的轻松读懂LRP贷款利率和选择一文中提过。

02信贷政策不同

前两次价格上涨除了利率降低以外，还有首付的降低，当时认房不认贷，而现在认房又认贷，只要有贷款记录，无论是上海的还是外地的，哪怕还清了还是算为二套，在这个信贷杨浦注册公司政策上现在没有放松。

03限购政策收紧

2009年杨浦时还没有限购政策，2015年虽有限购政策，但是没有现在的紧，阿旺也经常和系统内的人聊天，告诉我现在连港澳台、外籍人士也查限购了杨浦区（之前只写承诺）、 公司购买人门槛大幅提高了、之前查看注册一个空壳公司买房绕开限购的时代一去不复返了、使用权房也纳入限购范围了，总之限购并未放松反而局部收紧。

04普通住宅的范围未调整

2019年11月上海政府延续了查看关于普通住宅的范围政策，该价格时效延用至2024年11月15日。内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套，这个范围内的住宅仍是普通住宅。其实这个本质是对整个节税交易成本的增加，这个成本增加就意味着卖家的超额利润净少，不容易再卖高了。（现在交易的应该绝大多数为了节税都会做低房价）

如上几个原因使得虽然今年也大放水，但从目前现在政策看不会像前几年一样的房价猛涨，2009、2015都是1年内翻倍的，我个人觉得2020肯定不会像之前那么高歌猛进上海。但现在的上海是否适合买房呢？答案是肯定的。还是先说结论：

虽然预测上海短期内不会暴涨，但作为刚性购房和置换购房，阿旺一直以来都是主张尽快购买

我在2019年12月底的时候写过一篇文章《现在的上海该不该买房》一文说过这个问题，下方是我结合市场在去年的观点，现在拿出来再说一次这些仍不过时：

01 出于职业的敏感度，上海自前次高峰2016年上半年以来，已近4年没有什么像样的涨幅，这4年来外地很多二、三线城市都达到3W 了，在售楼中心他们很直白地和我说一税务局句，我们老家都卖到这个价了，上海这个价有什么不能税务局买的——预期涨幅！有时候心中恐慌才是最大的恐慌！

02现在上海利率在全国算低的，很多二线城市首套房都上浮20%，上海还有折扣，这表明政策层面上国家还是看得挺清楚的，采取“鼓励”的方式在政策范围内支持百姓购房。

03价格相对低点：很多人觉得在市场差啊，好恐慌啊，买了会不跌啊？可以说现在的市场，和2008年那时候的低迷市场完全不官网能同日而语，2008年的时候金融危机真的叫害怕，售楼处一天看不到一个人，来了也不定，真叫不敢。而现在售楼处哪怕市场再差准客户也是挺多，只要价格合适，马上就下定，所以现在市场无论是一手房还是二手房，只要价格下降些，马上就会成交。而通过交易的数据和售楼处的来人量可知，最差的时候是（2018/12）的时候，最差的时候也已经过去了。不过现在和2016年最高峰时候相比，价格也只有当时的85-90%左右，是一个相对低点，购入和置换是一个好时机，纯出售套现的可以等等。

04 市场真火起来的时候，是挑选不到好房子的，经历过2015疯涨时候的人都知道，那时候行情，一个星期就几十万的涨幅，你敢卖吗，卖掉买入的时候谁又不是喉咙提到嗓子眼的？而当下温温的市场不骄不躁，价格波动也不大，给你一个正好的时机。

05关于上海没有调整普通住宅的标准：上次去参加了一个房地系统的会议，说此次上海没有跟进深圳调整的主要原因有两个：第一、上海、北京是政治上很敏杨浦区感的、如果一调整则会对房价的控制自我否定，地方 ZF不敢轻动。第节税二则是现在上海40%都是普通住宅（哈哈，这也是我没有想到的），崇明、金山、杨浦排名前三。老破小的比例大于商品住宅，基本上老破小都是普通住宅，或者可以“做到”普通住宅。这样一来，也就不调整了。

06房产税：全国就属上海和重庆两个城市，从2011年起就试点实行了房产税，而且一试点就是8年啊，8年政策未做任何调整，可见实施难度之大。现在房产税的宗旨是不损害80%人的利益，豁免空间很大。比如外地人先交后退等，都是在很大程度上的豁免。虽然这两次开会也在提议房产税，但是短期在全国范围不会出台的，因为现在经济形势很不好，出来这类政策应该是在一个平稳的时候再出台。

07今年虽然受到疫情影响.但是全市旧改任务.目标不变,根据上海市政府工作报告,20官网20年中心城区.要完成成片二级旧里以下,房屋改造55万平方米,遍布全市黄浦、杨浦、虹口、普陀等各区，粗略统计预计动迁居民约2.8万户，这部份动迁居民的刚性需要将会引导短期内的需求。