佛山房地产税务筹划(房地产销售环节的税务筹划)

据中指研究院统计数据显示，2021年1-7月佛山市商品住宅成交68607套，同比去年1-7月增长31.76%；商品住宅成交面积为763.43万平，同比增长31.97%。今日，中指研究院正式发布《2021年1-7月佛山房地产企业流量销售业绩TOP10》和《2021年1-7月佛山房地产项目销售业绩TOP10》，客观全面地反映1-7月佛山房企的销售运营和综合开发实力。

从佛山各大房企销售金额来看，2021年1-7月佛山TOP10房企销售金额均超过30亿元，有两家房企销售金额超过100亿元。分房企来看，保利华南以145.4亿元的成交额夺得佛山1-7月销售排行榜冠军，碧桂园以110.3亿元的销售金额位居榜单第二。

龙光集团、中海地产、中国恒大、时代中国、美的置业、万科地产、合景泰富、华侨城等八家房企的销售额在30-100亿元之间。其中，中海地产的销售金额较上月有明显增长。

从1-7月份佛山房企销售面积来看，保利华南和中国恒大分别位列全市第一、第二位，销售面积分别为82.5万平和75.6万平。位于榜单第三位的是碧桂园，销售面积74.5万平，龙光集团、美的置业、万科地产三家房企1-7月销售规模分别位列四至六位，销售面积均超过30万平米。其余TOP10房企，1-7月的销售面积均超过10万方。

特别声明：佛山房地产项目销售数据统计是以2021年1月1日-7月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在佛山的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

从各项目销售情况来看，位于南海区的中海文锦国际凭借优越的地理位置，以37.7亿元的销售额位居佛山市1-7月销售排行榜榜首。另外，同在南海区的超级大盘万科天空之城以25.9亿销售额位居第二，位于禅城区的热销项目新鸿基泷景以24.1亿元的销售金额位于第三。另外，禅城热销名盘保利时代天珀、三水热销项目恒大悦珑台分别以销售金额22.4亿元、20.6亿元位列第四、第五。

从成交套数来看，佛山超级名盘、位于三水的恒大悦珑台以1996套的销售套数位列榜首，该项目凭借成熟配套及高性价比获得佛山市项目销售套数排行榜冠军。位于南海区的中海文锦国际以1245套成交套数位居第二，禅城区项目新鸿基泷景以1136套成交套数位居榜单第三。另外，禅城区热销楼盘保利时代天珀、顺德热销楼盘凤怡苑也榜上有名，销售套数分别为1019和971。

▍政策解读

近几次中央政治局会议对房地产方面的要求保持一定连贯性，始终坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2021年是“十四五”开年，国家经济转向高质量发展阶段，结合国内外环境，中央下半年提出“稳中求进”总基调。会议强调稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，但预计房地产金融政策仍将持续收紧，房地产贷款集中管理制度严格执行、“三线四档”融资管理规则逐步完善下，房企资金端预计持续承压。7.22会议后，住建部等八部门快速出台房地产市场整治规范政策，上海、深圳、广州、绍兴等城市陆续出台调控政策，预计下半年热点城市调控政策仍将延续常态化趋势。本次中央政治局会议对加快发展租赁住房提出要求，从政策和土地供应端落实支持政策，预计下半年保障性租赁住房试点城市将陆续出台政策，加大税收支持力度，此外，预计重点城市后续批次集中供地租赁住房面积配建要求或将提升，部分城市土拍规则试点租赁相关要求。

▍土地市场解读

成交结构：2021年1-7月，住宅和商办土地市场中，佛山市以住宅用地成交为主，占比82.5%，其次，商办用地成交占比17.5%。2021年7月，佛山市以住宅用地成交为主，占比96.1%，比去年同期下降0.3个百分点；2021年1-7月，佛山市共成交各类用地105宗，共计1600.85万㎡，同比减少3.61%。其中，成交住宅用地41宗，共计634.1万㎡，同比减少 27.79%；商办用地7宗，共计134.32万㎡，同比增长891.48%；2021年7月，佛山市累计成交各类用地16宗，共计330.95万㎡，环比减少6.13%，同比减少28.29%。其中，成交住宅用地6宗，共计151.26万㎡，环比减少40.88%，同比减少25.44%；商办用地1宗，共计6.06万㎡。

推出结构：2021年1-7月，佛山市共推出各类用地121宗，共计1682.73万㎡，同比减少13.58%。其中，推出住宅用地49宗，共计718.25万㎡，同比减少30.44%；商办用地7宗，共计49.64万㎡，同比增长105.89%。2021年7月，佛山市累计推出各类用地22宗，共计359.32万㎡，环比减少0.08%，同比减少21.39%。其中，推出住宅用地8宗，共计159.21万㎡，环比减少31.1%，同比减少0.13%；商办用地1宗，共计6.06万㎡，环比增长93.91%，同比减少3.11%。

供求分析：2021年1- 7月，佛山市共推出土地规划建面1768.18万㎡，成交1671.47万㎡，成交楼面均价4140元/㎡。2021年7月，共推出土地规划建面359.32万㎡，成交330.95万㎡，成交楼面均价3342元/㎡。

土地出让金：2021年1- 7月，佛山市成交土地出让金达692.03亿元。2021年7月佛山市土地出让金为110.64亿元，同比下降43.9%。

▍房地产市场解读

2021年7月，佛山市商品住宅新增供应54.91万㎡，环比下降41.2%，同比下降37.8%。佛山市商品住宅成交均价为19032元/㎡，环比下降2.1%，同比上升25.4%；成交面积为112.81万㎡，环比上升16.3%，同比下降1.8%。从面积段来看，90(含)-100㎡面积段成交2428套，同比下降24.55%，套数占比同比下降2.6个百分点；从总价段来看，150(含)- 200万元总价段成交1707套，同比下降14.44%，套数占比同比上升0.7个百分点。2021年7月，佛山市商品住宅可售面积937.81万㎡，环比上升0.9%，按照平均近6个月销售情况，出清周期为8.65个月，较上月增加0.1个月。