虚假按揭纠纷案件中所涉及的法律关系分析

虚假按揭是指房地产开发商串通无真实购房意愿的购房申请人以虚假购房交易套取银行个人住房按揭贷款，或者虚构房屋价格套取高于房屋实际价值所应取得的个人按揭贷款，并代替借款人统一归还贷款的行为。随着房地产市场及金融业的快速发展，在住房按揭贷款规模不断扩张的同时，虚假按揭也在迅猛发展。在银行实务中，虚假按揭具有很强的隐蔽性，不易被银行等信贷部门发现，但是却大量挤占银行信贷资金，形成不良资产，严重威胁银行信贷资金安全。一旦开发商断供，虚假按揭暴露，就会引发大量纠纷案件，不仅使银行面临巨大的法律风险，且极易引发群体性事件从而影响社会稳定。

审判实践中，虚假按揭纠纷通常是银行在借款人断供后起诉其承担还款责任，同时要求行使抵押权。此类案件涉及购房人、银行以及开发商三方主体。主要存在四种法律关系：开发商与借款人（名义购房人）之间的房屋买卖法律关系、借款人（名义购房人）和银行之间的借贷法律关系和抵押担保关系以及开发商和银行之间的保证担保关系。

（一）商品房买卖合同关系

在虚假按揭中，通常是开发商伪造贷款所需要的买卖合同文件或者开发商与借款人恶意串通签订虚假买卖合同，到银行申请按揭贷款，合同签订的目的是假借签订商品房买卖合同之名向银行抵押贷款套取银行信贷资金。按照《合同法》第五十二条的规定，符合“以合法形式掩盖非法目的”的情形，系无效合同。

（二）借款合同关系与保证合同关系

虚假按揭中借款合同关系主体是购房人和银行。银行对于虚假按揭情况知情与否决定了该借款合同的效力。在银行不知情的情况下，无论是开发商虚构购房人亦或是购房人与开发商恶意串通，均造成银行违背真实意愿签订借款合同，故该合同在性质上属于可撤销、可变更，如果银行在法定期限内不行使撤销权的话，借款合同转变为有效合同。而如果银行作为虚假按揭的参与者，对具体情况知晓的话，则应当按照合同法第五十二条第二款中的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，认定合同无效。

开发商与银行之间的保证合同作为从合同其性质应当由主合同即借款合同决定，借款合同有效，则保证合同有效；主合同无效，保证合同也随之无效。

（三）银行担保物权的效力认定

实践中，购房人办理按揭贷款时会以房产作为抵押，抵押权作为一种从属于主债权的权利，如果主合同（借款合同）被认定为无效，抵押权当属无效。在借款合同有效的情形下，抵押权的成立需要满足书面抵押合同及办理抵押登记两个条件。就抵押物来说，因房屋买卖合同无效，房屋的所有权并未转移，抵押物的所有权属于开发商，虚假按揭中实际借款人为开发商，开发商以自己所有的房屋为自己的借款提供担保，在抵押人和抵押权人之间形成的抵押合同应当有效。一般来说，银行都会对抵押权进行登记，此时抵押权合法有效并无争议。但是实践中存在特殊情况,名义借款人以预售商品房进行抵押并办理抵押预登记，此种情况下能否行使抵押权？刊登在《最高院公报》2014年第9期的上海二中院的二审判例，认为“抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此银行作为系争房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋权抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权”。故预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。