房屋买卖合同代理人是什么意思(房屋买卖合同违约赔偿标准)

【裁判要旨】

【裁判文书】

贵州省铜仁市中级人代理人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔06民终1515号

上诉人（原审原告）：刘华荣。

被上诉人（原审被告）：殷秀国。

被上诉人（原审被告）：万群钗。

被上诉人（原审被告）：郭才发。

上诉人刘华荣因与被上诉人殷秀国、万群钗、郭才发所有权确是什么认纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2021）黔0602民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘华荣及其诉讼代理人倪明学、龙鼎，被上诉人殷秀国、郭才发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘华荣上诉请求：1．撤销一审判决；2．确认碧江区房屋归刘华荣所有；3．判令三被上诉人将该房屋过户到刘华荣名下，过户所产生的费用由三被上诉人承担；4．本案一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实及理由：上诉人通过购买的方式取得了案涉房屋的所有权，案涉房屋依法应当确认为上诉人所有。理由如下：1.2005年，殷秀国、郭才发取得了案涉房屋的土地所有权。随后，郭才发、殷秀国在该土地上共同修建房屋。房屋修建完毕，殷秀国夫妇即住进该栋房屋，成了该栋房屋的第一户入住人家。2．房屋修建完毕之初，郭才发、殷秀国并没有对房屋进行分割。为了促进销售，二人在该栋房屋在一楼设立售楼部，对外公开销售。该售楼部设立时间长达一年多，没有任何证据显示哪一套房属于殷秀国，哪一套房屋属于郭才发。3.2008年2月11日，上诉人在售楼部与郭才发签订《商品房买卖合同》，所购买的案涉房屋为现房。上诉人将首付款支付给郭才发后，郭才发为上诉人办理了水电立户手续。因时间久远，上诉人找不到郭才发标准开具的首付款收据，郭才发辩称未收到上诉人的首付款，有悖交易常理和习惯。4.2009年初，上诉人开始对房屋进行装修，历时半年之久。装修完毕后，上诉人全家搬进案涉房屋居住。装修期间，殷秀国夫妇在该栋房屋居住，从未阻止上诉人对房屋的装修，殷秀国以实际行为默认了上诉人的购房。5.2011年11月8日，殷秀国夫妇明知上诉人购买并入住案涉房屋，却在上诉人不知情的情况下，私自将案涉房屋的土地使用权办理到了自己的名下；2011年12月5日，将案涉房屋的所有权办理到了自己的名下。6.2015年2月12日，在上诉人不知情的情况下，殷秀国夫妇用上诉人的房屋抵押向农商行板桥支行贷款39万元。后因无力偿还银行贷款，碧江区人民法院将房屋查封后，上诉人在碧江区法官的要求下，于2020年4月16日将房屋尾款81000元打入银行账户，房屋才得以解封。综上所述，被上诉方通过出售的方式将案涉房屋的所有权转让给上诉人后，被上诉人殷秀国、万群钗却私自将案涉房屋登记在自己的名下，侵犯了上诉人的合法物权。本案关涉上诉人在内的19家人的居住权与生存权，关涉民生与社会稳定，恳请依法将案涉房屋确认为上诉人所有。

殷秀国、万群钗、郭才发二审未作书面答辩。

刘华荣向一审法院起诉请求：1．确认碧江区房屋归刘华荣所有；2．判令殷秀国、万群钗、郭才发将该房屋过户到刘华荣名下，过户所产生的费用由殷秀国、万群钗、郭才发承担；3．本案诉讼费用由殷秀国、万群钗、郭才发承担。

一审法院认定：郭才发以出让的方式取得位于禾梨园新村280平方米的土地使用权后，即在该地块上与殷秀国联合修建住房。2008年02月11日，刘华荣与郭才发签订了《商品房买卖合同》，约定将禾梨园6层601号房出售给刘华荣，面积为94.19平方米，价格为116607元。合同签订后，刘华荣对该房屋进行装修，办理了水、电立户，全家搬进该房屋。殷秀国于2011年11月08日将本案房屋土地使用权证办理在其名下，于2011年12月05日将本案房屋所有权证办理在其名下，房屋共同共有人为万群钗。殷秀国、万群钗于2015年02月12日以赔偿本案房屋办理了抵押登记手续，以贷款户名为殷秀国的名义向铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行贷款39万元，2019年05月07日，该房屋被铜仁市碧江区人民法院查封。2019年09月08日刘华荣向铜仁市碧江区人民法院提起诉讼，铜仁市碧江区人民法院受理案号为（2019）黔房屋买卖0602民初3630号。刘华荣诉讼请求为：1．确认2008年02月11日刘华荣与郭才发签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令郭才发继续履行与刘华荣2008年02月11日签订的《商品房买卖合同》；3．判令郭才发协助刘华荣将位于禾梨园6层601号房屋的产权过户登记到刘华荣名下；4．本案诉讼费用由郭才发承担。在该案中，铜仁市碧江区人民法院认为“虽然案涉《商品房买卖合同》合法有效，但该合同所约定的房屋产权已经登记到案外人殷秀国名下，且已抵押给铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行，并办理了抵押登记。同时，该房屋已经被查封，刘华荣要求继续履行合同以及由郭才发协助将案涉房屋产权过户到刘华荣名下的诉讼主张事实上已不能履行，铜仁市碧江区人民法院鉴于该情况已向刘华荣释明，但刘华荣仍坚持其原诉讼请求不变。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项‘当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；’的规定，对刘华荣要求郭才发继续履行案涉《商品房买卖合同》以及协助将案涉房屋过户到刘华荣名下的诉讼请求，均不予支持。”铜仁市碧江区人民法院于2019年11月15日作出（2019）黔0602民初3630号民事判决书，判决结果为：“一、确认刘华荣与郭才发于2008年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回刘华荣的其他诉讼请求。”。2020年04月16日，刘华荣向殷秀国的贷款户名打款81,000元至铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行。2020年04月24日，铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602执122号之一裁定，解除了本案房屋的查封。为此，刘华荣提出上列诉请，郭才发对刘华荣已支付其首付款35,607元不予认可。

一审法院认为：（一）刘华合同荣与郭才发之间依法成立合法的房屋买卖合同民事法律关系。刘华荣与郭才发签订《房屋买卖合同》，系刘华荣与郭才发之间的真实意思表示，不违反法律之规定，已经通过（2019）黔0602民初3630号《民事判决书》予以确认。（二）刘华荣对涉案房产不享有物权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案就所有权确认问题，涉案房屋登记在殷秀国、万群钗名下，郭才发出售涉案房屋给刘华荣，而郭才发与殷秀国双方共同修建涉案房屋，双方并未明确约定郭才发享有涉案房屋产权，房屋应属于郭才发与殷秀国共同所有。根据郭才发与殷秀国陈述应各享有一半产权。本案刘华荣主张所有权确认纠纷，但未举证证明其对涉案房屋享有物权。且过户登记须建立在享有物权或者履行完毕合同义务基础之上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任代理人提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足意思以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，刘华荣主张对涉案房屋享有物权的主张，不能成立，对该项请求不予以支持。（三）本案仍应为房屋买卖合同纠纷。本案起因系因为刘华荣与郭才发签订《商品房买卖合同》而引起，根据（2019）黔0602民初3630号民事判决，可以确定本案仍然属于房屋买卖合同纠纷，经释明违约，刘华荣起诉主张的法律关系与审理查明的法律关系不一致，刘华荣不同意变更案由并坚持诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定“依法成立的合房屋买卖同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”通过庭审，可得知，郭才发属于出售房屋合同的相对人，根据合同的相对性，涉案《商品房买卖合同》仅约束刘华荣与郭才发，不能约束殷秀国、万群钗。刘华荣已于2019年09月18日以房屋买卖合同纠纷向铜仁市碧江区人民法院提起民事诉讼，铜仁市碧江区人民法院作出（2019）黔0602民初3630号民事判决：“一、确认刘华荣与郭才发于2008年2月11日签订的《商品合同房买卖合同》有效；二、驳回刘华荣的其他诉讼请求。”该判决已驳回刘华荣其他诉讼请求，换言之，对刘华荣请求按照其与郭才发签订的《商品房买卖合同》履行过户登记手续已经不予支持。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦赔偿点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”刘华荣坚持起诉状案由及诉请，因此，铜仁市碧江区人民法院认为其主张本案属于所有权确认纠纷不能成立，亦未构成重复起诉。最后，刘华荣不构成善意取得。刘华荣主张其通过铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行履行支付涉案《商品房买卖合同》的尾款81,000元，已经履行完毕涉案《商品房买卖合同》的义务，但郭才发与殷秀国表示违约并未知情，且不追认，且郭才发表示其尚未收到刘华荣支付的首付款35,607元。郭才发与殷秀国表示不知情、不追认，不能视为支付所购涉案房屋尾款。本院认为，刘华荣与郭才发与殷秀国之间并未形成真实意意思思表示，且涉案房屋亦并未办理产权变更登记在刘华荣名下，因此，刘华荣不构成善意取得。

一审判决：驳回刘华荣的诉讼请求。案件受理费应减半收取50元，由刘华荣负担50元。退还刘华荣诉讼费1,200元。

二审中，刘华荣提交了以下证据：1．首付款收据，用以证明刘华荣已经缴纳购房首付款；2．水费收条，用以证明刘华荣支付殷秀国房屋水费466元。郭才发提交的证据为：客户成交一览表，用以证明其未收到刘华荣首付款。经质证，以上证据主要与涉案房屋买卖合同的履行问题有关，而案涉房屋的买卖合同纠纷已经贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3630号民事判决已作出处理，故对前述证据无论作何判断与认定均不能影响对本案的处理，据此对前述证据本案不作认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为：本案一审原告刘华荣提出的诉讼请求标准主要有两个，一是确认争议房屋为其所有，二是将争议房屋过户到其名下。（一）关于刘华荣的第一个诉请即房屋所有权问题。涉案房屋所在楼房系殷秀国与郭才发共同修建，后郭才发将其中的涉案房屋出卖给刘华荣，此后该房屋被登记在殷秀国、万群钗名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据以以上案件事实及法律规定，刘华荣诉请将争议房屋确权到其名下无事实及法律依据。同时，刘华荣虽为涉案涉案房屋的受让人，但房屋并未过户登记至其名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项对善意取得构成要件的规定（“转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”），本案也不构成善意取得。因而，刘华荣称其“对涉案房屋享有所有权”的主张，无事实及法律依据，二审不予支持。（二）关于刘华荣的第二个诉请即房屋过户问题。由于在针对涉案房屋的买卖合同纠纷中，就合同的主体、效力及履行等问题，贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3630号民事判决已作出处理，根据“一事不再理”的民事诉讼原则，刘华荣基于房屋买卖合同而要求殷秀国、万群钗、郭才发等人办理房屋过户的诉请，不能作为本案的审理范围。然而，其基于第一个诉请即主张对争议房屋具有产权而要求殷秀国、万群钗、郭才发等人办理房屋过户的诉请，则属于为本案的审理范围。但是，根据前述分析及认定，其第一个诉请依法不能成立，故该第二个诉请自然无事实基础，亦不能成立。据此，刘华荣所持“应当支持其一审诉讼请求”的上诉理由不能成立，二审不予支持。另外，应当指出的是，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定，一审判决引用《中华人民共和国民法典》的规定不当，二审予以指正。

综上所述，刘华荣的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，是什么处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2500元，由刘华荣负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　唐正洪

审 判 员　向　前

审 判 员　倪庆飚

二〇二一年十月二十五日

法官助理　周希男

书 记 员　雷　芳