东莞市地税局评估价(地税评估价是怎么出来的)

东莞一手住宅均价持续于1万5高位徘徊，二手楼中单价万元以下房源尚有不少可供选择，刚需置业，买二手楼比新房更轻松？业内提醒：别大意！东莞二手楼价虽普遍比同区新房低，但经过2016年的涨价潮后，如今东莞二手楼交易税费可不再是“小意思”了，尤其是进入2017年东莞二手楼评估价疑似暗涨，交易税费动辄上10万很寻常。

120万楼梯房个税花了13.6万

在东莞有2套刚需楼梯房刘先生，因二胎需求想置换一套靠近地铁口的电梯四房，借着2016年东莞二手楼市的最后一波置业潮，把自家在东城温塘一套120㎡的三室楼梯房以120万高价成功抛售了。但买家最终拿下这套房子，却付出了近140万的代价，仅个税便花了13.6万，加上契税等，光税费便花了15万。

东莞地税局评估价比市场成交价一直是“低一档”，刘先生的房子实际成交价是120万，但地税局评估价却只有85万。尽管如此，但刘先生的这套楼梯房，却是其10多年前以总价17万买下的。因并非“唯一住房”及东莞“业主实收”的潜规则，买家自然要承担刘先生房子交易所产生的个税，即（85-17）*20%=13.6万。

楼梯房涨幅一直相对较低，2016年初刘先生对自己房产的理想定价还是80万，如今能实收120万，着实属于意外惊喜。但想想“业主实收”的潜规则，再看如今地铁口电梯洋房的市场行情，刘先生实在难以开怀——“新买的二手房那几十万税费要我给啊！”

刘先生算了一下，买新世纪豪园个税估计近20万

刘先生告诉房掌柜，他想要换一套“可以走路到地铁口的4房”，即地铁上盖物业，盛世东方、格兰名筑、新世纪豪园、厚街万达、金色华庭等小区都是他的置业首选，但这些小区的税费却都高的吓人。

以新世纪豪园为例，据刘先生了解，该小区如今180㎡左右户型售价在15000元/㎡以上，如今地税局评估价10000元出头，而该楼盘当年开盘价5000元/㎡左右，若他现在买入，首付6成不说，光个税就近20万。

考虑到高额的换房成本，刘先生颇为无奈，坦言他如今是“买不下手”。“反正现在的价格，在东莞工作的没法看。”

中介：上10万税费不罕见

税费，是二手房交易中不可避免的一环。有中介告诉房掌柜，早些年东莞二手楼价一直低位徘徊，税费问题也一直被买家忽略，现在是不得不慎重对待了，只因如今买二手房，数万税费太普遍了，上10万税费也不罕见。

据房掌柜了解，个税、增值税、契税是如今东莞二手房交易税费重的“三大头”。

其中个税是“三大头”中税率最重的。按规定，如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税，否则任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。据了解，东莞二手房交易通用计税方式为两次购房交易差额的20%，即：个税=（地税局评估价—上一次购房款）*20%。其中，上一次交易后产生的装修费、利息、维修基金等可抵扣购房款。

契税在去年作了新调整：家庭唯一住房，90㎡及以下的按1%的税率征收契税，90㎡以上的按1.5%征收契税；家庭第二套改善性住房，90㎡及以下的按1%征收契税，90㎡以上的按2%征收契税。

增值税方面，自去年“营改增”之后，房地产增值税率具体为：住房购买不足2年，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2年以上(含2年)的住房，免征增值税。

“按照现在的计税方式，以前的别墅，当年4、50万就能买入了，现在转手2、300万卖出去，30、40万税费就这么产生了。10来万税费实在是太常见了，我处理过最贵的一笔交易，光个税就45万。”企石一房产中介告诉房掌柜。

“今年评估价相对去年调高了大约10-20%的幅度，以往评估价低的、热销的小区上调幅度相对高一些。例如去年景湖时代城评估价1万出头，最近调到了1万3、4，东泰花园之前评估价是4000多，现在也要5000多。”谢淑华告诉房掌柜。

东莞二手房评估价提高这一说法，也得到了不少中介的肯定。“评估价都是系统调取出来的，地税局不会有文件说明，但我们中介近期有交易的话都清楚，近期同小区二手楼评估价相比以前都有一定涨幅。”东城一中介表示。