土地折价入股房地产管理法(土地作价入股 土地增值税 房地产)

　将土地使用权作价出资（入股）或者作为合作条件与他人成立企业是实践中经常使用的土地处置方式，无论商业、住宅还是工业土地均会遇到。但实践中，权利人取得土地使用权后，以土地使用权作价出资（入股）或者作为合作条件与他人成立企业，那么土地使用权作价出资需要如何办理，怎么规定的？

　　土地使用权作价出资需要如何办理，怎么规定的？

　　北京盈科（海口）律师事务所王浩律师解答：

　　土地使用权作价出资需要的办理是：

　　1、以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；

　　2、城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资；

　　3、农村和城市郊区的集体所有的土地应当经县级人民登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

　　根据《土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

　　北京盈科（海口）律师事务所王浩律师解析：

　　《公司法》，《城市房地产管理法》第28条均规定：依法取得的土地使用权可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。这里的作价入股，是组建公司的出资方式，土地使用权是作为注册资本金的，不同于转让也规定了土地使用权可以作为出资。如果土地作价入股是转让，必须达到投资25%以上才可以变更，那么土地使用者就不是用土地作价入股而是用自己的房地产项目作价入股了。

　　其次，将“作价入股”视为转让土地并受投资总额25％的限制，实际上不可行。一则以“作价入股”的方式拟组建的公司尚未成立，怎么能要求这时候就投资25％呢？二则，以“作价入股”投资，是一种公司成立时的出资方式。按照公司法的规定，出资必须到位，而土地使用权的出资方式必须将土地使用权登记在公司名下。如果拘泥于房地产管理法39条25％的规限，就不具备转让过户的条件，不能过户，出资人将无法完成出资义务。

王浩律师毕业于海南大学，硕士研究生学历。王浩律师执业期间办理众多经济纠纷、房产纠纷等疑难案件，为当事人挽回大量经济损失。