导语：
房地产税可能从未离我们如此之近。
从《扎实推动共同富裕》提出“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，到全国人大常委会基本确定了“先试点，再立法”的政策落地节奏，一切如疾风怒涛般在近期展开。
房地产税究竟为何而设？
其出台会抑制房价涨势吗？
昆明何时会落地这一政策？
今天我们就来好好聊一聊这些话题。
01
为何需要房地产税？
在当前这一时间点房地产税有了显著推进，其主要动力可能源自两方面：一是地方土地财政的替代纾解，二则是收入的规范调节。
先来聊第一点。
谈起国内的房地产，有一个话题始终绕不开，那便是地方的土地财政。
整件事还要追溯到1994年，这一年的分税制改革，改变了过往财税收入“地强中弱”的局面，大大加强了中央的财政汲取能力。
对地方而言，过去收入的一部分——其实也是大头——收归中央，意味着日子开始拮据起来；而上世纪90年代，恰好也是花钱地方最多的时候。为了保证地方的收支平衡，才有了土地财政这样的衍生物。
1994年的分税制对如今的国内房地产市场局面有深远影响。图源网络
提起土地财政，现在多是一片声讨，认为房地产眼下的问题十之八九是由其引发的。
但公允的说，我们不能抛开历史背景来评判一件事物。无论是分税制还是土地财政，在其产生的时间点都是必要的；只不过时过境迁，需要有所调整了。
而调整方法之一正是房地产税：其“税收”这一本质属性，将填补地方未来逐渐退出土地财政后所形成的收入缺口。
这里会产生一个问题，也是过往争议较大的一点：房地产税能完全补上土地财政的缺吗？
答案是，如果仅靠之前试点的力度，够呛。
从2011年开始，国内便将重庆和上海作为了房地产税的两个先行试点。但从结果来看，其对地方财政起到的支持作用很有限。
以上海为例，根据相关媒体机构的统计，其征收房产税10年以来，年度最高税额不到220亿元；而2020年全年，上海的卖地总收入达到2008年以来的新高3138亿元，位居全国第一。
2011年以来历年上海房产税征收金额情况。图源每日经济新闻
重庆的情况也与此大同小异。造成这一局面的关键在于，两地的试点政策都存在一定的bug：
对上海而言，核心问题在于只针对2011年以后的增量征税，却对2011年前的存量“既往不咎”，但这座城市的房地产市场，早已迈入了存量阶段；
重庆的问题则在于偏重高档住房，这两者都存在一个税基偏窄的问题，势必带来房地产税征收表现乏力的结果。
对此，有媒体也算了笔账，指出预计全国房地产税的收入范围在380亿至5600亿之间，难以替代土地财政收入。
但要注意，这只是基于现有情况的预估，而有问题也正说明了试点的必要性。如果仅靠房地产税不能完全解决的问题，那把其置入一整套长效机制中，是有希望破局的。
仅从税收这个层面而言，2019年9月印发的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，已经给出了一些具体的措施路径。篇幅所限这里就不展开了，感兴趣的可以去搜搜看，干货满满。
更何况，正如前面所说，房地产税在当前还有第二层作用。
近期这一轮政策动向，一个标志性事件是求是上刊发的《扎实推动共同富裕》一文。我们将原文相关段落放在这里：
仔细想一想，为什么是这样的主题文章提及房地产税？这又是谁署名的文章？
说白了，房地产税在当下不仅是一个市场话题，更是一个关联到收入分配与共同富裕的大课题。其既是房地产长效机制的有力一环，也是税制改革的重要组成部分。
看懂了这一点，很多问题也就不言自明了。
02
房地产税能降房价吗？
那么，房地产税真能起到抑制房价的作用吗？
先说结论再摆事例：短期内房地产税可能会带来局部房价的下行，但长期来看，房价体系会回归平衡并形成分化的局面。
说得更具体一点，全国层面核心城市的房产价值预期会更加集中与拔高，而昆明这类城市，则是有的区域会向上而有的会向下。
不同量级城市房价的分化早已不是什么秘密，甚至全球房价都在分化中。图源杨红旭论楼市
这其中的逻辑是这样的：随着房地产税开征，必然会有人因为负担不了或不愿负担持有成本，选择出让资产，去到房价更低的地方；
但有人离开就会有人填补进来，因为一个城市或某个区域的房价高，背后是有配套资源支撑逻辑在的。
无论是交通、学校、商业、环境，这些因素决定了一地的房价水平，而且往往其越优质，数量上就会越稀缺。最终城市与城市、区域与区域间的价格会拉开差距。
从这一角度来看，房地产税其实有点像位“正骨师傅”，其对楼市的关键影响，其实是使价格回归原有价值，纠正两者间的“错位”。
这种可能的方向并不是臆测，一个现实的例子已经摆在眼前——美国。
美国执行的房地产相关税率集中在1%-3%的区间，而且与常识有些相悖的是其征税越多的区域，房价越高涨幅越大。
过去十余年间，美国房价涨得最快的是东西海岸——在房价最高的西海岸核心城市，房价收入比最高可达125，而中部城市房价收入比最低仅3-4。这正印证了前面提到的资源分配规律。
2018年时美国不同房价水平郡县分布情况。图源网络
这种趋势会带来不同收入人群的扎堆和集聚，其效应有点类似一个专有名词Gentrification描述的现象。
这个词翻译过来是“绅士化”或“缙绅化”，其原指一地的原住民因城市更新等引发的地价、租金上涨等原因离开，转而由更高收入的居民定居此地。
国际上对于绅士化的评价是两面的：既肯定其带动城市复兴与发展积极的一面，也批判其带来的居住隔离、社会分异等消极影响。
不过，我们既然选定了共同富裕这一方向，就不会走美国的老路；而我们的制度，确实也有可能走出一条更优的途径。
你还记不记得，9月底云南公布了本省有关加快发展保障性租赁住房的征求意见稿？其中有两个关键细节，我们一样把原文截图放在这里：
现在，是不是看懂这两组数字的含义了？
03
昆明可能的局面
最后一个问题，也是今天的标题，昆明离房地产税还有多远？
首先能确定的是，首批试点城市里，大概率是没有昆明的。
近期网上流传着一则来自经济观察报的报道，照例先上原图：
如果报道内容属实，那全国首批试点城市大概率会有提及的这6城。
而在此之外，海南入选的呼声一直也不小。毕竟其已基本摆脱了对房地产的依赖，更是全国创新示范区，理应占有一席之地。
另一版推测中，则认为一线城市都有希望被列入，因为其房价表现全国突出。
而无论是哪种版本，可以说都没昆明什么事。这是因为昆明各方面的表现，在同等级城市中都不算特别有代表性；而本地的土地财政现状，可能也还不到轻动的时候。
房地产税一步步走过来，终于要有大突破了。图源大家顾问
不过，昆明倒也不是全无希望，微小的可能性存在于首批试点城市可能不止6、7城的规模。
这一依据来自年内另一项相似的政策试点，供地两集中。其首批试点城市便囊括了一二三线城市在内的总计22城——既然要试点，肯定不能仅局限于热点城市，房地产税实际的试点规模应该也是较大的。
不过，年内的供地两集中首批试点，同样也没有昆明的身影。只能说昆明有没有戏，可能要看其在全国市场中的分量了。
对昆明而言，一个可能的介入时间点是3年后。
一方面，首批试点城市最快有望明年上马，到2024年可能会有初步结论；中间这段时间，刚好利于本地消化之前的政策，查缺补漏；而无论是全国还是云南，都有“力争用3年左右时间，实现整个房地产市场秩序明显好转”的提法，这或许已埋好了伏笔。
虽然首批试点大概率没昆明，但早晚是要入列的。图源昆明税务
另一个基本可确定的点是，未来全国范围内的房地产税政策，力度肯定会有所提升，至少会严于上海和重庆之前的试点政策。
毕竟所有的城市最终都会进入存量市场，只是时间早晚问题。如果房地产税不能触及这部分存量，那其实是有违其初衷的。
所以，我们倾向于认为未来首套房是有可能纳入征税范围的。你试想下这样的场景：某人首套买了千万豪宅，但二套三套买的都是刚需产品，如果首套免征，是不是有点不对劲？
能看到，纯以套数作为标准划定征税范围，显然是不科学的，肯定会有一个相对完善兼顾的方案。
对刚需群体而言，当前其实不用过于担忧。因为即使将首套纳入征收范围，其也会将具体的额度，控制在一个不会给刚需群体带来太大压力的区间内。并且本地政策可能还早。
而多套房持有者和意向购买者，确实要在未来细则明朗后考虑持有成本了。
对待房地产税，建议还是回归一个平和的心态——既不要过度神话它，也不要忽视其背后长效机制的建立和通盘的调整。唯有这样，才能正确把握住未来的市场风向。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
