香港兆康贸易有限公司(应兆康)

2月24日，新鸿基地产发布2021/22年度中期业绩报告。报告显示，截至2021年12月31日止6个月业绩，公司收入为401.53亿港元，同比减少约12.84%；公司股东应占溢利151.86亿港元，同比增长11.84%；每股溢利5.24港元，派发中期股息每股1.25港元。

按业务分类来看，物业销售收入为184.62亿港元，实现营业利润76.58亿港元；物业租赁业务实现收入126.28亿港元，实现营业利润97.28亿港元。

营收净利双降

物业销售方面，即使是以香港为主阵地的新鸿基地产，依旧逃不过营收净利双降的困境。

公告显示，按所占权益计算，2021年下半年，新鸿基地产来自香港的合约销售总额约206亿港元，来自内地的合约销售额约人民币20亿元，合计实现合约销售额约230亿港元，较2020年同期的147亿港元高出83亿港元，同比增长56.46%。

销售业绩高速增长，但同期来自物业销售收入不增反降。期内，新鸿基地产来自物业销售的收入为康184.62亿港元，较2020年同期的269.0康8亿港元减少84.应兆46亿港元。

与此同时，来自物业销售的溢利同步下滑。期内，新鸿基地产来自物业销售的溢利为76.58亿港元，较去年同期的123.66亿港元减少约47.8亿港元，同比减少61.48%。

具体来看，香港物业销售溢利为70.36亿港元，较去年同期减少33%；内地物业销售溢利为6.22亿港元，较去年同期减少12.6亿港元。

利润不及预期，新鸿基地产在香港的贸易新增土储也不理想。11月3日，香港发展局披露了香港中环新海滨三号用地招标结果，恒基兆业以508亿港元中标该地，新鸿基地产全程陪跑。

错过该项目的新鸿基地产，在不到半个月内完成了西贡十四乡大型综合发展项的补地价工作，从而使项目总楼面面积增加约100万平方尺至约580万平方尺，这也是新鸿基地产期内在香港唯一的新增项目。

截至2021年12月31日，按所占权益计算，集团在香港的土地储备合共约5780万平方尺，包括约2360万平方尺发展中物业。

值得一提的是，同期，新鸿基地产在内地的土地储备合共7110万平方尺，约5360万平方尺是香港发展中物业。换句话说，新鸿基地产在内地的土地储备已经远远超过香港。

在物业销售方面，新鸿基地产表示，在未来十个月，集团计划在香港推售北角海璇的新期数、何文田PrinceCentral、WetlandSeasonsBay第三期、屯门邻近港铁兆康站的住宅项目第一期、白石角兆康住宅项目第一期、沙田珑珀山第二期，以及位于荃有限公司湾的工业大厦等项目。

内地方面，将推出住宅项目上海滨江凯旋门、广州御华园及广州南站项目。此外，包括杭州国际金融中心、成都悦城、中山奕翠园和佛山泷景等多个合作发展项目的住宅也计划对外销售。

值得一提的是，新鸿基地产于2005年6月拿下住宅项目滨江凯旋门，第一次入市是在2012年3月，耗时6年；最近一次入市是在2020年4月，距拿地已经有15年。期间，滨江凯旋门入市从均价9.8万元/平方米上升至13.8万元/平方米。

较长的开发周期、较高的土地升值空间，也让新鸿基地产被指通过延发该项目的开发达到囤地目的。

半年收租126.28亿港元

在新鸿基地产的营收中，租金收入占有很大份额。

数据显示，期内，包括所占合营企业和联营公司在内，新鸿基地产实现总租金收入为126.28亿港元，同比增长2%；净租金收入为97.28亿港元，同比增长2%。

按地区来看，新鸿基地产在内地的总租金收入为27.81亿元，按年上升17.73%；在香港的总租金收入为89.28亿港元，按年减少3%。

事实上。这并不是新鸿基地有限公司产香港租金第一次出现下滑。数据显示，2018年下半年至2021年下半年，新鸿基地产在香港分别收租96.应兆32亿港元、99.41亿港元、91.81亿港元、89.28亿港元，自2019年录得最高值后不断下滑，后两年同比减少7.65%、2.76%。

对此，新鸿基地产在2019/20的中期报告中表示，自2019年年中起，香港整体租兆康赁市场受本地社会事件、中美贸易摩擦的不确定性及本地经济增长放缓所影响，其中，社会事件为香港的零售业带来前所未有的挑战，特别是旅游区商铺和商场，租户零售额大跌，零售租金有下调压力。

本地社会事件过后，2020年出现的新型冠状病毒再次给新鸿基地产香港租赁业务带来进一步受打击。新鸿基地产直言，社交距离措施收紧及跨境往来限制继续影响集团出租物业组合的表现，尤其对个别商场以及与旅游和消闲相关的业务造成一定程度的打击，租金仍有短期下调压力。

香港租赁收入不理想，内地收租物业撑起了新鸿基地产租金收入增长的大旗。数据显示，2018年下半年至2021年下半年，新鸿基地产在内地分别收租20.25亿元、21.68亿元、24.86亿元、27.81亿元，按年上升12%、7%、15%、12%。

或许是看到了内地租赁市场的潜力，新鸿基地产开始加速出租物业组合的入市时间。新鸿基表示，期内新鸿基地产在内地竣工三个项目，合计增加约香港220万平方尺楼面面积，预计今年上半年内地总落成楼面面积将达到320万平方尺。

其中，北京新东安广场写字楼的翻新工作，预计在2022年底前完工；上海大型项目ITC中楼高二百二十米的写字楼预计在2020年中落成，包括楼高三百七十米的写字楼、约二百五十万平方尺的大型商场和AndazShanghaiITC酒店在贸易内的其余部分将于2023年起分阶段落成。